中国大陆投资者购买日本不动产的20.42%源泉征收

Answer Snapshot

租金通常扣缴20.42%；出售日本不动产通常扣缴10.21%，再以日本年度申报清算。

为什么这件事对中国大陆居民很重要

中国大陆投资者以非居住者身份持有日本不动产时，日本税务处理的核心不是“钱汇到哪里”，而是“不动产在哪里”。只要房产、土地、建筑物或相关权利位于日本，日本通常会把租金收入和转让收入视为日本来源所得，并要求在日本侧处理源泉扣缴和年度申报。

最容易混淆的一点是税率。日本国税厅关于非居住者不动产租金的说明明确列示，向非居住者支付日本国内不动产租金时，原则上按20.42%扣缴所得税及复兴特别所得税。官方说明可参见国税厅页面：非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき。但如果是购买非居住者持有的日本土地、建筑物等，买受人支付转让价款时，通常适用的是10.21%源泉扣缴，而不是20.42%。国税厅对土地等转让价款的说明见：非居住者等から土地等を購入したとき。

这意味着，中国大陆投资者在日本买房收租，常见税务链条是：租客或管理公司在支付租金时扣缴日本源泉税；投资者年末整理收入、费用、折旧、管理费、修缮费、贷款利息等资料；次年2月16日至3月15日之间进行日本所得税确定申告；源泉扣缴税额在申告中清算。若源泉税高于最终应纳税额，可能产生退税；若低于最终应纳税额，则需要补税。

中国大陆侧也不能忽略。根据国家税务总局公布的《中华人民共和国个人所得税法》，中国居民个人从中国境内和境外取得的所得，依照中国个人所得税法缴纳个人所得税。官方文本可参见国家税务总局页面：中华人民共和国个人所得税法。因此，如果投资者在中国个人所得税法下仍属于中国居民个人，日本不动产租金、出售收益、已缴纳的日本税款凭证、境外所得抵免资料，都可能成为中国侧年度税务判断的一部分。

一句话总结：中国大陆居民投资日本不动产时，日本按不动产所在地原则先行课税，中国侧则可能按居民个人全球所得原则审视境外所得，两边必须用同一套事实资料衔接。

关键申报机制

1. 先判断日本税务身份：居住者、非居住者、纳税管理人

日本税法下，非居住者不等于“外国人”，也不等于“没有日本签证”。判断重点通常在住所、居所、停留状况、生活基础和日本国内是否存在纳税义务。中国大陆投资者如果不住在日本，只是在日本持有出租房产，通常会被作为日本非居住者处理其日本来源不动产所得。

非居住者本人不在日本时，日本申告和税务通知的接收通常需要安排纳税管理人。国税厅英文说明也提到，非居住者进行确定申告时，需要指定在日本的纳税管理人，并向管辖税务署提交相关届出。参见国税厅英文页面：Real estate income of non-residents。

纳税管理人的作用不是替投资者“创造税务结果”，而是负责日本侧申报、税务署往来、退税或补税手续、资料提交和后续照会应对。对于中国大陆投资者，这一点尤其重要，因为日本税务署通知、源泉税凭证、固定资产税资料、管理公司明细等文件通常都是日文格式。

2. 租金收入：20.42%源泉扣缴不是最终税负

非居住者取得日本不动产租金时，支付方通常需要在支付时扣缴20.42%。如果承租人是法人，或者租赁用途为办公、店铺、员工宿舍等，源泉扣缴风险更高。即使承租人是个人，也不能简单理解为一律不扣缴；国税厅说明中列明，个人为自己或亲属居住而承租土地、房屋并支付的租金，不需要源泉扣缴。换言之，承租人身份和用途都需要核实。

20.42%是扣缴机制，不是最终利润税率。日本年度申报时，需要以租金总收入为起点，扣除可证明、与出租直接相关的费用，例如：

• 管理公司手续费
• 修缮费
• 固定资产税、都市计划税
• 火灾保险费
• 建物折旧费
• 租赁募集广告费
• 税理士报酬
• 与出租相关的贷款利息
• 共益费、管理组合费用中可归属出租的部分

如果只看租金流水，不整理费用，日本申告结果会被高估。相反，如果费用凭证不足、私人消费混入、折旧基础不清，申告也会被税务署要求说明。

3. 出售日本不动产：通常是10.21%源泉扣缴，并另行计算转让所得

出售日本土地、建筑物或其附属设备时，如果卖方是非居住者，买方支付价款时通常需要扣缴10.21%。国税厅说明还列明，土地等包括土地、土地上的权利、建筑物及附属设备或构筑物。也就是说，中国大陆投资者卖出日本公寓、整栋楼、土地或部分权利时，不能只关注司法书士登记和汇款，还要提前设计源泉扣缴和确定申告。

这里有一个常见误区：出售价款扣了10.21%，并不代表转让所得税已经最终结束。日本申告仍要计算转让所得，通常需要整理：

• 购买合同和出售合同
• 购买时的建筑物、土地拆分资料
• 中介费、司法书士费、登记费用
• 印花税
• 改良支出和资本性支出
• 折旧累计额
• 出售相关费用
• 已扣缴的源泉所得税凭证

日本不动产转让所得通常还会涉及持有期间、土地与建筑物分拆、折旧后账面成本、短期或长期税率判断等问题。中国大陆投资者如果只保存中文汇款记录，而没有完整日文合同和结算书，后续申告会非常困难。

4. 中日税收协定：通常不会让日本不动产所在地课税权消失

中日税收协定的作用是避免双重征税、划分课税权和提供抵免基础，但它通常不会让日本对日本不动产租金或转让收益完全放弃课税。不动产所得在国际税收中普遍采用所在地国课税原则。中国大陆投资者需要关注的是：日本已经扣缴或缴纳的税款，是否能在中国侧作为境外已纳税额抵免，以及中国侧如何分类该项所得。

中国个人所得税法实施条例中对居民个人境外所得抵免有规定，居民个人申请抵免已在境外缴纳的个人所得税税额，应当提供境外税务机关出具的有关纳税凭证。国家税务总局相关法规入口可从国家税务总局官网和12366纳税服务平台查询：国家税务总局。

因此，日本侧文件不能只为日本申告准备，也要考虑中国侧税务顾问能否使用。常见需要翻译或说明的资料包括日本确定申告书、纳税证明、源泉扣缴明细、固定资产税通知、租金年结算书和出售结算书。

5. 中国大陆居民个人的全球所得和CRS风险

中国大陆个人所得税法采用居民个人与非居民个人区分。中国境内有住所，或者无住所但一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人，为居民个人；居民个人从中国境内和境外取得的所得，依照中国个人所得税法纳税。这是中国大陆投资者必须引用和记住的核心事实。

此外，金融账户涉税信息自动交换也使跨境资产透明度提高。国家税务总局设有“金融账户涉税信息自动交换”专题页面：金融账户涉税信息自动交换。CRS并不是一种税，也不会自动决定你是否欠税；但它会提高境外账户、境外金融机构、部分投资结构被税务机关识别和核对的可能性。

对中国大陆投资者而言，风险不只在“是否申报”，还在“日本侧和中国侧口径是否一致”。例如，日本侧申报为租金收入，中国侧资料却只显示境外汇款；日本侧扣缴税额作为预缴税处理，中国侧却误以为已完全免税；出售日本房产时，日本申报计算了折旧调整，中国侧资本收益成本口径却没有同步。这些都会在未来解释成本中放大。

常见错误

• 把租金20.42%和出售价款10.21%混为一谈，导致买卖合同、资金结算和税务预算错误。
• 误以为日本已源泉扣缴就不需要确定申告，错过次年3月15日日本申告期限。
• 没有指定日本纳税管理人，导致税务署通知、退税手续或补税通知无人处理。
• 只保存中文汇款记录，没有保存日本租赁合同、管理公司年结算书、固定资产税通知和修缮发票。
• 出售时忘记折旧会影响日本转让所得成本，导致预估税负偏低。
• 误以为中日税收协定会直接免除日本不动产所得税。
• 忽视中国居民个人境外所得规则、境外已纳税额抵免资料和CRS信息交换影响。
• 将个人持有、家族持有、香港公司或其他境外公司持有混在一起讨论，没有先确认法律所有人。
• 将日本消费税、所得税、住民税、固定资产税、源泉所得税混为一类税种。
• 在出售前才找税务师，结果购买资料、折旧基础、费用凭证已经缺失。

我们能做什么

辻全球税务服务台负责日本侧申报和日本税务代理安排，包括非居住者不动产租金申告、出售日本不动产的转让所得申告、纳税管理人安排、源泉扣缴税额清算、税务署照会应对，以及与管理公司、司法书士、不动产中介之间的资料整理。

我们的工作重点是把日本侧事实和数字做成可解释、可复核、可交接的申告包，而不是只提交一张申告表。对于中国大陆客户，我们会特别整理以下衔接点：

• 日本租金收入、费用、折旧和净所得
• 日本源泉扣缴税额和最终应纳税额
• 日本出售价款、取得成本、出售费用和转让所得
• 日本税务署提交资料和纳税凭证
• 可提供给中国侧税务顾问的摘要资料
• 中日税收协定和境外税额抵免讨论所需的事实说明

客户母国侧的申报由客户在中国大陆的税务师、注册会计师或其他合资格顾问负责。我们不替代中国侧执业意见，但会与客户指定的中国侧专业人士协作，解释日本制度、提供日本税务文件、对齐所得分类、纳税年度、汇率、已纳税额和资料口径。这种分工能避免两个常见问题：日本侧只懂日本资料，中国侧却拿不到可用凭证；或者中国侧知道全球所得原则，却无法判断日本扣缴和确定申告的性质。

FAQ

For 中国大陆居民，购买日本出租房后一定会被扣20.42%吗？

如果你是日本非居住者，且取得日本不动产租金，支付方通常需要按20.42%扣缴日本源泉所得税及复兴特别所得税。但个人承租人为了自己或亲属居住而支付的租金，国税厅说明中列为不需要源泉扣缴的情形。实际处理要看承租人、用途、付款路径和租赁合同。

For 中国大陆居民，出售日本房产也是20.42%吗？

通常不是。非居住者出售日本土地、建筑物等时，买受人支付转让价款通常适用10.21%源泉扣缴。租金的20.42%和出售价款的10.21%是不同机制，不能混用。

For 中国大陆居民，日本已经扣税后还需要日本确定申告吗？

通常需要。源泉扣缴只是预先扣税，年度确定申告会根据实际收入、费用、折旧、转让成本和已扣缴税额进行清算。非居住者不申告可能错过退税，也可能留下未清算风险。

For 中国大陆居民，日本申告期限是什么时候？

个人所得税确定申告通常在次年2月16日至3月15日之间办理。若3月15日遇到周末或法定假日，期限可能顺延。出售房产、租金收入、源泉扣缴税额和纳税管理人安排都应在期限前完成资料整理。

For 中国大陆居民，中国侧还要申报日本租金或出售收益吗？

如果你在中国个人所得税法下属于中国居民个人，中国侧可能需要考虑境外所得申报和境外已纳税额抵免。是否申报、如何分类、能否抵免、需要哪些凭证，应由中国侧税务顾问根据你的居民身份、所得类别和资料判断。

For 中国大陆居民，CRS会直接导致补税吗？

CRS本身不是税种，也不是自动补税通知。但CRS会提高境外金融账户和跨境资产信息被交换、核对的可能性。问题通常出在日本侧申报、银行流水、中国侧境外所得资料之间无法相互解释。

For 中国大陆居民，可以用亲属或公司名义持有日本房产来降低税吗？

不能只凭“名义”判断税负。个人持有、夫妻共同持有、中国公司持有、香港公司持有、日本法人持有，涉及所得税、法人税、源泉税、遗产税、赠与税、受益所有人和中国侧反避税等不同问题。购买前应先做持有结构评估。

Conversion Checklist Before You Contact Us

预约有偿范围确认咨询前，请尽量准备以下资料。资料越完整，我们越能在第一次会议中判断日本侧申告路径、源泉税清算可能性和中国侧协作重点。

1. 身份和居住信息

• 护照国籍和当前居住地
• 日本在留资格、是否住过日本、在日本停留天数
• 中国大陆户籍、家庭、主要经济利益关系和中国居住天数
• 日本是否已有个人番号、税务署记录或过去申告
• 是否已经指定日本纳税管理人

2. 日本房产资料

• 购买合同、重要事项说明书、结算书
• 登记簿资料、固定资产税评价资料
• 土地和建筑物价格拆分资料
• 贷款合同、利息明细和还款表
• 管理公司合同和月度、年度结算书
• 修缮费、设备更换、保险费、管理费发票
• 固定资产税、都市计划税通知书
• 租赁合同、租客用途、租金入账记录

3. 出售或计划出售资料

• 出售合同草案或已签署合同
• 买方身份和付款安排
• 中介费、司法书士费、登记相关费用
• 出售结算书和预计交割日期
• 购买以来的折旧、改良支出和重大修缮记录
• 买方是否已经讨论10.21%源泉扣缴
• 出售资金汇往日本账户、中国账户或其他境外账户的路径

4. 日本税务资料

• 过去年度日本确定申告书
• 源泉扣缴相关凭证
• 日本税务署通知或照会文件
• 过去年度纳税证明、退税通知或补税记录
• 税务署管辖地和纳税管理人届出情况

5. 中国侧协作资料

• 中国个人所得税居民身份判断资料
• 中国侧最近年度个人所得税申报情况
• 境外所得是否已向中国侧税务顾问咨询
• 中国侧税务顾问联系方式
• 是否需要日本资料摘要、翻译说明或纳税凭证整理
• 是否涉及CRS、境外银行账户、家族资产安排或公司持有结构

6. 期限和优先事项

• 日本确定申告期限：通常为次年3月15日
• 日本源泉税纳付期限：租金支付方通常按国税厅规则处理，原则上与支付月份后续期限相关
• 房产出售交割日：最好在签约前确认源泉扣缴和申告结构
• 中国侧申报或汇算期限：请与中国侧税务顾问确认
• 银行汇款、贷款偿还、外汇说明和资金来源文件准备时间

如果你的交易已经接近交割、已经收到税务署通知、或买方要求立即确认源泉扣缴，请优先准备合同、结算书、身份证明、税务身份说明和付款日程。日本不动产跨境税务的关键不是最后一天“补一份表”，而是在付款、扣缴、申告和母国侧抵免之间建立一致的证据链。

Official Sources

• 国家税务总局：《中华人民共和国个人所得税法》
  https://www.chinatax.gov.cn/n810219/n810744/n3752930/n3752974/c3970366/content.html

• 国家税务总局：金融账户涉税信息自动交换专题
  https://www.chinatax.gov.cn/n810219/n810744/n2594306/index.html

• 国税庁：非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2880.htm

• 国税庁：非居住者等から土地等を購入したとき
  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/gensen/2879.htm

• 国税庁：Real estate income of non-residents
  https://www.nta.go.jp/english/taxes/individual/12014.htm

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