非居住者不动产业主
中国大陆高净值非居住者出售日本不动产：交割前后的税务资料清单
中国大陆高净值非居住者出售日本不动产时，应在交割前后整理10.21%源泉、取得成本、出售费用、租赁历史和申报资料。
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核心结论
中国大陆高净值非居住者出售日本不动产时，税务工作应从交割前开始。10.21%源泉扣缴、取得成本、出售费用、持有期间、出租历史、折旧、贷款和汇款资料都会影响最终申报。多套房产或家族共同持有时，还要按物件和持有人分别整理。
交割前后应做什么
交割前确认买方是否需要源泉扣缴、扣缴金额如何反映在结算书、谁保存扣缴资料。交割后立即整理出售合同、交割明细、购买时资料、装修和中介费用、出租期间的折旧资料、纳税管理人信息。若资料散在中介、司法书士、银行和管理公司之间，应尽早补取。
检查表
| 时间点 | 重点 | 资料 |
|---|---|---|
| 交割前 | 源泉扣缴、卖方身份、结算流程 | 出售合同、住址资料、结算草案 |
| 交割时 | 扣缴额和收款路径 | 结算书、扣缴资料、银行入账 |
| 交割后 | 让渡所得和退税判断 | 取得资料、费用凭证、折旧资料 |
| 中国侧说明 | 境外资产出售资料 | 日本申报书、纳税证明、汇款记录 |
常见问题
Q: 高价出售但被扣了10.21%，最终税也一定很高吗？
A: 不一定。最终税额要看实际让渡所得，取得成本和费用资料非常重要。
Q: 以前出租过会影响出售申报吗？
A: 可能影响。出租期间的折旧、修缮和费用资料需要与出售计算衔接。
Q: 多个家族成员共有时怎么整理？
A: 应按持分、收款、费用负担和申报主体分别整理，不能只做一张总表。
官方参考资料
