住所変更登記義務化2026｜2年以内と過料｜税理士が解説

住所変更登記の義務化とは、土地・建物の登記名義人（所有者）が引越し等で住所が変わった場合に、変更日から2年以内に登記上の住所を直すことを法律上の義務にする制度です。施行日は2026年4月1日で、正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の対象になり得ます。

住所変更登記の義務化とは（2026年4月1日施行）

これまで住所変更登記（登記簿上の住所の更新）は「必要に応じてやるもの」という認識が強く、実際に長年放置されるケースも少なくありませんでした。ところが所有者不明土地の増加が社会問題化したことを背景に、相続登記と並んで住所等変更登記も義務化されます。

ここでいう「住所等」とは、個人なら住所・氏名、法人なら本店所在地・名称などを指します。対象は「不動産の所有権の登記名義人（登記簿に所有者として載っている人・会社）」です。

住所変更登記が必要になる人・不動産の範囲

対象になる人

• 土地・建物の所有者として登記されている個人
• 土地・建物の所有者として登記されている法人（会社・医療法人など）

対象になる不動産

• 自宅（持家）
• 賃貸に出している区分マンションやアパート用地
• 相続で取得して名義変更（相続登記）を済ませた土地・建物
• 法人名義の社屋、駐車場、投資用不動産 など

「自宅だけ」「収益物件だけ」という区別はありません。登記簿に所有者として載る限り対象です。

「2年以内」の期限と経過措置（いつまでにやればよい？）

義務化後は「変更があった日」から2年以内に申請が必要です。例えば、2026年6月1日に引越して住所が変わったなら、2028年5月31日までが基本の期限です（実務上は余裕を持って早めがおすすめです）。

また重要なのが経過措置です。義務化より前の住所変更でも、未登記のままなら対象になります。

引越しが多い方、古い不動産を持っている方ほど「昔の変更が未登記」の可能性があります。まずは登記簿の住所が現住所と一致しているか確認しましょう。

2年を過ぎたらどうなる？過料と手続の流れ

結論から言うと、2年以内に申請しないと即座に罰金のようなものが来る、という運用ではありません。ただし、正当な理由なく放置すると過料（5万円以下）の対象になり得ます。

実務の流れは概ね次のイメージです。

• 法務局（登記官）が、登記申請の審査過程などで「住所が登記簿と合わない」事実を把握する
• いきなり過料通知ではなく、まず相当期間を定めて「申請してください」と催告（促し）が行われる
• それでも正当な理由なく対応しない場合に、裁判所への通知（過料手続）につながる可能性がある

「正当な理由」になり得る例

公表されている考え方として、例えば次のような事情は正当な理由として扱われ得ます（最終判断は個別事情によります）。

• 重病などで手続が困難
• DV被害等で所在を秘匿する必要がある
• 経済的困窮で費用負担が著しく困難
• 行政区画変更等で住所が変わったケース など

住所変更登記のやり方（申請手順とスマート変更登記）

住所変更登記には、大きく分けて「自分（または司法書士）で申請する」方法と、負担軽減策として案内されている「スマート変更登記」を活用する考え方があります。

手続きの全体像（Step形式）

Step 1: 登記簿の住所と現住所を突合する

固定資産税の納税通知書の送付先と、登記簿上の住所が一致しているとは限りません。登記事項証明書で確認します。

Step 2: 変更履歴を整理する（いつ、どこからどこへ）

引越しが複数回あると、住民票・戸籍の附票などで「つながり」を示す必要が出ることがあります。法人は本店移転の履歴が論点になります。

Step 3: 申請ルートを決める（自分で申請／専門家依頼／スマート変更登記）

件数が少なければ自分で申請も可能です。一方、相続や売買が絡むとミスの影響が大きいため、専門家を使う方が安全です。

Step 4: 必要書類を揃えて申請する

一般には住所変更の事実を証する資料等を添付して法務局へ申請します（案件により必要書類は変わります）。

Step 5: 登記完了後、次の手続（売買・融資・相続）に備えて保管する

完了後の登記事項証明書は、融資や売却時に再度使うことが多いので保管しておきます。

「自分で申請」と「スマート変更登記」の考え方（比較）

制度は「楽にする」ためのものですが、万能ではありません。ご自身の保有状況（不動産の数、引越し頻度、相続予定）に合わせて選びましょう。

税理士の実務目線：放置すると困る3つの場面

住所変更登記は税金の制度そのものではありませんが、放置が「税務・資産管理の詰まり」につながる場面があります。

1) 不動産売却・担保融資で手続が止まる

売買や抵当権設定の局面では、登記名義人の同一性確認が厳格です。住所が古いと、結局その場で住所変更登記が必要になり、決済・融資実行が遅れる原因になります。

2) 相続（相続登記）とセットで手戻りが増える

相続登記を進める際、被相続人の登記簿住所と住民票除票等のつながりが取れないと、追加資料が必要になります。結果として相続人の負担が増えます。相続登記の義務化と合わせて、住所も早めに整えておくと実務が楽です。

3) 法人・医療法人の本店移転が頻繁なケース

本店移転や名称変更が多い法人は、登記簿上の情報が古いままだと、資産の棚卸・M&A・承継の局面で「証明のやり直し」が起きやすくなります。

よくある質問

まとめ

• 住所変更登記は2026年4月1日から義務化され、変更日から2年以内の申請が必要
• 正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の対象になり得る（ただし催告等の段階を踏む運用）
• 義務化前の住所変更も対象で、未登記なら2028年3月31日までに対応が必要
• 売却・融資・相続で手続が止まりやすいため、登記簿住所の棚卸が有効
• 引越しが多い人は負担軽減策（スマート変更登記等）の活用も検討

参照ソース

• 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00687.html
• 法務省「住所等変更登記の義務化について（不動産登記法第76条の5・第164条第2項等の説明）」: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html
• e-Gov（パブリックコメント資料）「不動産登記規則の一部を改正する省令案の概要（過料手続等）」: https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000298311