執筆者：辻 光明
代表税理士
中古不動産の減価償却計算｜耐用年数を税理士が解説
中古不動産の減価償却計算とは（結論）
中古不動産の減価償却は、「建物部分の取得価額」を「耐用年数」で割って、毎年の必要経費（損金）にしていく手続です。ポイントは、土地は減価償却できないこと、そして中古は法定耐用年数のままではなく「見積耐用年数」を使えるケースがあることです。
特に築古物件では、耐用年数の設定を間違えると、毎年の償却費が大きく変わり、申告の整合性にも影響します。この記事では「中古マンション 減価償却 年数」「木造アパート 耐用年数」「築古 減価償却 計算式」を、実務の手順として整理します。
中古マンション・木造アパートの「耐用年数」の基本
法定耐用年数（新品の基準）をまず押さえる
建物の法定耐用年数は、構造と用途で決まります。賃貸住宅の典型（住宅用）でよく出る数字は次のとおりです。
| 構造（用途：住宅用） | 法定耐用年数（目安） | コメント |
|---|---|---|
| 木造（木造・合成樹脂造） | 22年 | 木造アパートで頻出 |
| 鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 | 中古マンションで頻出 |
| 金属造（鉄骨） | 19〜34年 | 骨格材の肉厚で変動 |
ここで重要なのが、中古の場合は「中古資産の耐用年数」という別ルールを使える点です。
中古資産の耐用年数：見積法と簡便法
中古資産（建物も含む）は、原則として「使用可能期間として見積もられる年数（見積法）」で耐用年数を決められます。見積が難しい場合は、実務では「簡便法」を使うことが多いです。
簡便法の考え方は次の2パターンです。
- 法定耐用年数の全部を経過した資産：法定耐用年数 × 20%
- 法定耐用年数の一部を経過した資産：（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20%）
さらに、計算結果に1年未満の端数があれば切り捨て、2年未満なら2年にします。ここは申告で差が出やすいので、端数処理と最低2年を必ず確認します。
築古物件の減価償却計算式（中古不動産 減価償却 計算）
減価償却は「建物（または建物附属設備等）の取得価額」を、耐用年数に応じて毎年配分します。中古不動産で必ず通るのが「土地と建物の按分」です。
Step 1: 売買代金を「土地」と「建物」に合理的に按分する
不動産の購入代金が一括表示されている場合、経費化できるのは建物（および建物附属設備等）であり、土地は償却できません。したがって、建物割合を合理的に説明できる形で按分が必要です。
実務でよく使う考え方（例）：
- 売買契約書に土地・建物の内訳がある → 原則それを採用（ただし不自然に偏っていないかチェック）
- 内訳がない → 固定資産税評価額や路線価等を基礎に、土地・建物を合理的に区分
Step 2: 建物の「中古耐用年数」を決める（簡便法か見積法）
- 見積法：実際の使用可能期間を合理的に見積もれる場合
- 簡便法：見積が困難な場合に計算で求める
Step 3: 減価償却費を計算する（例：定額法のイメージ）
定額法の基本イメージは次のとおりです（概念整理）：
- 年間償却費 ＝ 建物の取得価額 ÷ 耐用年数（年）
実際の税務は取得時期（月割）や償却方法、残存価額の扱い等の要素が絡むため、申告実務では会計ソフトや税務ソフトで正確に計算します。とはいえ、投資判断の段階では上記の概算でキャッシュフロー感をつかめます。
中古マンションの減価償却年数（RC造）を具体例で解説
ここでは「中古マンション（RC造・住宅用）」を想定します。RC造（鉄筋コンクリート造）の住宅用は、法定耐用年数が47年です。
例：築20年の中古マンション（RC）を賃貸に出す
- 構造：RC（住宅用）
- 法定耐用年数：47年
- 経過年数：20年
簡便法（法定耐用年数の一部経過）：
- （47 − 20）＋（20 × 20%）＝ 27 ＋ 4 ＝ 31年
この「31年」が中古耐用年数の候補になります。築浅〜中堅RCでは、耐用年数がある程度長く残りやすいため、毎年の償却費は木造より小さくなる傾向があります。一方で、長期で安定運用を狙う投資家には、修繕計画と合わせた資金繰りの見通しが立てやすいメリットがあります。
中小企業の税務・経営相談
創業から成長期まで、企業のフェーズに合わせた税務・経営サポートを提供しています。
平日 9:15〜18:15（土日祝休業）
木造アパートの耐用年数（築古で多いパターン）
木造（住宅用）の法定耐用年数は22年です。築古木造は「法定耐用年数を全部経過」しているケースも多く、簡便法が分かりやすく効きます。
例：築25年の木造アパート（住宅用）を購入
- 構造：木造（住宅用）
- 法定耐用年数：22年
- 経過年数：25年（全部経過）
簡便法（全部経過）：
- 22年 × 20% ＝ 4.4年 → 端数切捨てで4年
- ただし2年未満なら2年（この例は4年なのでそのまま）
築古木造は耐用年数が短くなりやすく、毎年の償却費が大きく見えやすい一方、修繕・空室・融資条件など「償却以外の変動要素」も大きくなります。数字の見え方だけで投資判断をしないことが重要です。
築古の減価償却で税務調査・否認を避ける注意点
税理士法人 辻総合会計でも、築古不動産の相談で多いのが次の論点です（匿名化した実務ベースの整理です）。
建物と土地の按分が不自然（建物割合が極端）
売買契約書の内訳が「建物ほぼ100%」など極端だと、合理性を問われやすくなります。評価資料や根拠メモを残し、説明可能性を確保します。
建物附属設備・設備を一括で「建物」に入れてしまう
給排水・電気・空調などは「建物附属設備」として別耐用年数になることがあり、ここを雑に扱うと償却のズレが出ます。購入時の明細があれば、区分経理を検討します。
リフォーム費用の扱い（修繕費／資本的支出）
築古ほど支出が増えます。修繕費で落とせるのか、資本的支出として資産計上すべきかで、当期の所得が大きく変動します。工事内容・金額・目的（原状回復か価値増加か）をもとに整理します。
よくある質問
Q: 中古マンション（RC）の減価償却年数は一律で47年ですか？
Q: 木造アパートが築22年超なら、必ず耐用年数は2年になりますか？
Q: 土地も減価償却できますか？
Q: 築古物件でリフォームした費用は全部経費になりますか？
まとめ
- 中古不動産の減価償却は「建物部分」を「耐用年数」で費用配分する
- 中古は見積法・簡便法で「中古耐用年数」を算定できる
- 中古マンション（RC住宅用）の法定耐用年数は47年、木造住宅用は22年が基準
- 築古ほど「土地建物按分」「設備区分」「リフォームの取扱い」で差が出る
- 購入初年度に耐用年数方針と根拠を固め、説明可能性を確保する
参照ソース
- 国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
- 国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表（PDF）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
- 国税庁「耐用年数の適用等に関する取扱通達（目次）」: https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sonota/700525/01.htm
この記事を書いた人
辻 光明
代表税理士
税理士 / 認定経営革新等支援機関
税理士法人 辻総合会計の代表。クリニック開業支援・医療法人設立・クラウド会計導入を得意とし、オンラインでの税務顧問サービスを推進。
ご注意事項
本記事の内容は、公開日時点における一般的な情報提供を目的としており、 特定の個人や法人に対する専門的なアドバイスを構成するものではありません。
税務・会計・法務等に関する具体的なご相談については、 必ず資格を持った専門家にご確認ください。 本記事の情報に基づいて行われた判断や行動により生じた損害について、 当事務所は一切の責任を負いかねます。
記事の内容は法令の改正等により変更される場合があります。 最新の情報については、関係省庁の公式サイト等でご確認ください。