執筆者：辻 光明
代表税理士
住宅ローン控除2026年版｜控除額・要件・申請の変更点を税理士が解説
住宅ローン控除2026年版の結論：0.7%控除＋省エネ要件が実務の分岐点
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、年末時点の住宅ローン残高等に一定率を掛けた金額を、所得税（一定額は翌年住民税）から差し引ける制度です。2026年の確定申告（主に2025年分）では、控除率0.7%が基本で、加えて省エネ区分により借入限度額が変わる点が最重要です。
特に「どの住宅区分に該当するか（認定・ZEH・省エネ基準・その他）」と「入居年（2025年＝令和7年入居）」で、戻る金額の上限が大きく変わります。税理士法人 辻総合会計でも、初年度申告で書類が揃わず控除が保留になる相談が毎年発生しますので、先に要件と必要書類を押さえておきましょう。
住宅ローン控除とは：いくら戻る？計算式と上限の考え方
控除額の基本計算（住宅ローン控除 いくら戻る）
控除額は原則として次のイメージです。
- 年間控除額 ＝ 年末ローン残高（上限あり） × 0.7%
- ただし、所得税で引き切れない場合は、一定範囲で翌年の住民税から控除されるケースがあります（上限や適用可否は個別要件によります）
たとえば年末残高3,000万円なら、単純計算では 3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円が年間控除額の目安です。ここに「借入限度額（残高として計算に使える上限）」が乗ります。つまり、実務上は (1)区分別の借入限度額 と (2)自分の年末残高 の小さい方が計算ベースになります。
住宅ローン控除2026の変更点：2025年入居（令和7年入居）での上限・要件
「2026年版」で多くの方が該当しやすいのは、2025年（令和7年）に入居して、2026年に初年度の確定申告をするケースです。ここでは、実務で質問が多いポイントを「借入限度額」「所得要件」「床面積」「省エネ証明」に分けて整理します。
借入限度額：住宅の区分と入居年で上限が変わる（2025年入居）
2025年入居（令和7年入居）を前提に、制度設計の核となる上限イメージは以下です（新築等の代表例）。
| 住宅の区分（新築等） | 2025年入居の借入限度額 | 控除期間の目安 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅／認定低炭素住宅 | 4,500万円（子育て世帯等は5,000万円） | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（子育て世帯等は4,500万円） | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円（子育て世帯等は4,000万円） | 13年 |
| その他の住宅 | 原則0万円（一定条件で2,000万円・10年） | 10年 |
上表のとおり、「その他の住宅」扱いだと控除ゼロになり得るため、2026年の初年度申告は「省エネ証明が取れるか」「建築確認・建築時期の証明ができるか」が分岐点になります。
所得要件：合計所得金額2,000万円以下が基本ライン
住宅ローン控除は誰でも使えるわけではなく、合計所得金額に上限があります。原則は合計所得金額2,000万円以下です。加えて、床面積40〜50㎡の特例などでは、より低い所得制限が絡むことがあります。
床面積要件：50㎡以上が原則、40〜50㎡は条件付き
床面積は原則50㎡以上が基本です。一方、40㎡以上50㎡未満の「小規模居住用家屋」に該当する場合、建築確認の時期など追加条件が発生しやすく、書類の不備が起こりがちです。購入前・建築前に「自分のケースが40㎡台に該当するか」を必ず確認してください。
省エネ要件：2024・2025年入居は「省エネ基準適合」が原則
国の住宅ローン減税の案内でも、2024・2025年に新築住宅へ入居する場合、原則として省エネ基準に適合する必要がある旨が整理されています。該当する場合、申告時に証明書類の提出が求められます。
この「証明書類」をどこで取るか（住宅性能評価機関、建築士事務所、確認検査機関、瑕疵保険法人など）が実務の落とし穴になりやすいので、引渡し前後で段取りしておくのが安全です。
住宅ローン控除 条件2026：適用要件チェック（申告前に見る項目）
申告前の自己点検として、最低限次をチェックしておくとミスが減ります。
- 入居年：2025年中に「居住の用」に供しているか（住民票の移動も含め実態が重要）
- 住宅区分：認定／ZEH／省エネ基準／その他のいずれか
- 省エネ証明：住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書等の取得可否
- 所得：合計所得金額が要件内か
- 床面積：50㎡以上か、40〜50㎡特例に該当するか
- 借入：年末残高が確認できるか（残高証明書等）
- 居住用：自己の居住用であるか（賃貸併用、二世帯、事務所併用は按分や要件確認が必要）
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住宅ローン控除の申請方法（2026年の確定申告）：初年度は確定申告、2年目以降は年末調整が基本
住宅ローン控除は、初年度は原則として確定申告が必要です（給与所得者でも同様）。2年目以降は、会社員であれば年末調整で対応できるのが通常です。
申請の流れ（Step形式）
Step 1: 住宅区分と必要書類を確定する
新築・中古・買取再販・増改築などで提出書類が変わります。まずは「自分の取引類型」を確定し、必要書類の一覧を把握します。
Step 2: 年末残高等の証明を準備する
金融機関から交付される年末残高の証明（残高証明書や調書情報）を揃えます。マイナポータル連携や調書方式で自動入力できる場合もあります。
Step 3: 省エネ等の証明書類を揃える（該当者）
認定住宅・ZEH・省エネ基準適合住宅に該当する場合、住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書等が必要です。40〜50㎡のケースは建築確認の時期を証明する書類が追加で必須になり得ます。
Step 4: 確定申告書等作成コーナー（e-Tax）で入力・提出
案内に沿って入力すると控除額が自動計算されます。提出すべき添付書類が表示されるため、送信前に不足がないか最終確認します。
ケースで理解：住宅ローン控除2026の戻り額イメージ（上限に当たりやすい例）
当法人への相談で多いモデルケースを、匿名化して紹介します。
- 夫婦共働き、2025年にZEH水準省エネ住宅へ入居
- 年末残高：4,200万円
- ZEH水準の借入限度額：3,500万円（子育て世帯等なら4,500万円）
この場合、控除計算の基礎は「年末残高」ではなく「借入限度額」にぶつかります。
3,500万円 × 0.7% ＝ 24.5万円 が年間控除の上限目安となり、残高4,200万円でも控除額は増えません。
逆に、所得税が少ない年（育休、開業初年度、医療費控除が大きい年など）は控除を使い切れない可能性があるため、年次の税額見込みも合わせて確認するのが実務的です。
よくある質問
Q: 住宅ローン控除は2026年に何が「変更」になりましたか？
Q: 住宅ローン控除でいくら戻るかを最短で知る方法は？
Q: 初年度の申告で書類が間に合わない場合はどうなりますか？
まとめ
- 住宅ローン控除2026年版は、控除率0.7%が基本で、住宅区分により借入限度額が変わる
- 2025年入居（令和7年入居）は、認定・ZEH・省エネ基準・その他で上限が大きく分岐する
- 原則は合計所得金額2,000万円以下、床面積は50㎡以上（40〜50㎡は条件付き）
- 初年度は確定申告が原則で、必要書類（特に省エネ証明）の不備が最も多い
- 「戻る額」は年末残高だけでなく、借入限度額と税額見込み（所得税・住民税上限）で決まる
参照ソース
- 国税庁「住宅ローン控除を受ける方へ（令和7年分 確定申告特集）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/keisubetsu/juutaku.htm
- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm
- 国土交通省「住宅：住宅ローン減税」: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
この記事を書いた人
辻 光明
代表税理士
税理士 / 認定経営革新等支援機関
税理士法人 辻総合会計の代表。クリニック開業支援・医療法人設立・クラウド会計導入を得意とし、オンラインでの税務顧問サービスを推進。
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