執筆者：辻 光明
代表税理士
ワンルーム投資 節税は本当？減価償却の注意点｜税理士が解説
結論：ワンルーム投資の節税は「税金が減ることはある」が「得とは限らない」
ワンルーム投資の節税は、減価償却費（現金支出を伴わない費用）を計上して不動産所得を圧縮し、所得税・住民税を下げられる可能性がある、という意味では「本当」です。
ただし、節税はキャッシュが増える話ではなく、ローン元本返済・管理費等で手元資金が減るケースも多いです。さらに、減価償却を取った分だけ売却時に課税が重くなることがあり、「節税のつもりが出口で回収される」点が最大の注意点になります。
当法人（税理士法人 辻総合会計）でも、サラリーマンの方から「節税になると勧誘されたが不安」「赤字でも手残りが減っている」等の相談が増えています。本記事では、仕組みと落とし穴を税務の観点で整理します。
ワンルーム投資 節税のカラクリ：減価償却で「帳簿上の赤字」を作る
減価償却とは（マンション投資 減価償却の基本）
減価償却とは、建物などの資産の取得価額を、耐用年数にわたって費用化していく考え方です。
不動産所得では、必要経費として「固定資産税」「損害保険料」「減価償却費」「修繕費」などが代表例として挙げられています。
ポイントは、減価償却費は毎年の現金支出がなくても計上できることです（費用化の考え方として、支払いの有無と必要経費計上が一致しない項目がある）。このため、家賃収入があるのに帳簿上は赤字（または利益が小さい）になりやすく、「所得税が下がる」現象が起きます。
ワンルーム投資 節税 嘘と言われる理由
「嘘」と言われる原因は、次の2つが混同されやすいからです。
- 税金が減る（節税効果）＝ 手元資金が増える、ではない
- 減価償却で今減った税金は、売却時に増税として回収されることがある
この2点を理解せずに「節税＝利益」と受け取ると、実態とのギャップが大きくなります。
不動産投資 節税 サラリーマンが見落としがちな注意点
注意点1：土地は減価償却できない（建物割合が重要）
減価償却できるのは原則として建物部分で、土地は減価償却できません。
「物件価格のうち建物がいくらか」の按分が小さいと、期待したほど償却費が出ず、節税効果が弱くなります。売買契約書の内訳、固定資産税評価額の比率など、根拠ある按分が必要です。
注意点2：ローン元本返済は経費にならない
賃貸経営のキャッシュが減る典型はここです。ローン返済のうち、経費になり得るのは一般に利息部分で、元本返済は経費ではありません。
帳簿上は赤字でも、元本返済・管理費・修繕積立金の支払いで手元資金が減ることがあります。
注意点3：売却時に「取得費が下がる」＝譲渡所得が増えることがある
減価償却を取ると、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて計算する考え方になります。結果として、売却時の譲渡所得（売却益）が増え、税負担が大きくなる場合があります。
つまり、保有中に減った税金が、出口で増える税金として戻ってくる構造があり得ます。
注意点4：耐用年数と築年数で効果が変わる
減価償却費は耐用年数に依存します。築浅は償却が緩やかで、築古（法定耐用年数に近い・過ぎている）ほど短期間に償却が進みやすい一方、修繕・空室・賃料下落リスクも上がります。
「節税効果だけ」で築年数を選ぶと、本業のリスク（賃貸経営）で負けることがある点に注意が必要です。
「節税できたのに損した」を防ぐチェック表
| 観点 | 節税（所得税等）に効きやすい | 実は危険になりやすい |
|---|---|---|
| 損益構造 | 減価償却で帳簿利益が薄い | 元本返済・管理費で手残りがマイナス |
| 物件内訳 | 建物割合が一定以上ある | 土地割合が大きく償却が出ない |
| 出口設計 | 長期保有・出口まで試算済み | 売却益課税（取得費減）を未試算 |
| 運用前提 | 空室率・修繕費を織り込む | 満室前提・家賃下落を無視 |
「税金」だけでなく「キャッシュフロー」と「出口課税」の3点セットで判断するのがコツです。
中小企業の税務・経営相談
創業から成長期まで、企業のフェーズに合わせた税務・経営サポートを提供しています。
平日 9:15〜18:15（土日祝休業）
失敗しないための判断手順（税理士の実務フロー）
Step 1: 収支を「税引前キャッシュ」で組み立てる
家賃収入から、管理費・修繕積立金・固定資産税・保険・利息・空室損を差し引き、「元本返済後の手残り」まで確認します。
Step 2: 減価償却費を入れて「課税所得」を試算する
償却費を入れた不動産所得を試算し、給与所得等との通算が前提になる場合は、住民税まで含めた税額影響を確認します。
Step 3: 出口（売却）シミュレーションを作る
売却価格、売却費用、取得費（減価償却の影響を反映）を置き、譲渡所得課税を見積もります。ここまで見て初めて「節税のトータル損益」が見えます。
Step 4: リスク（空室・修繕・金利）感度をかける
空室率が数％上がる、金利が上がる、修繕が前倒しになる、の3パターンで手残りが耐えられるかを確認します。
よくある質問
Q: ワンルーム投資の節税は違法ですか？
Q: サラリーマンでも不動産所得の赤字は給与と相殺できますか？
Q: 減価償却を取ると売却時に不利になりますか？
Q: 「節税になる物件」を勧められました。まず何を確認すべき？
まとめ
- ワンルーム投資の節税は、減価償却で課税所得を圧縮できるという意味で成立する
- ただし、ローン元本返済は経費でなく、節税しても手残りが減ることがある
- 減価償却を取ると、売却時に取得費が下がり譲渡所得が増える場合がある
- 「税金・キャッシュフロー・出口課税」の3点を同時に試算して判断する
- 購入前に、建物割合・耐用年数・空室/修繕/金利の感度分析まで行うのが安全
参照ソース
- 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁「No.2210 必要経費の知識」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2210.htm
- 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表（PDF）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf
- 国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
この記事を書いた人
辻 光明
代表税理士
税理士 / 認定経営革新等支援機関
税理士法人 辻総合会計の代表。クリニック開業支援・医療法人設立・クラウド会計導入を得意とし、オンラインでの税務顧問サービスを推進。
ご注意事項
本記事の内容は、公開日時点における一般的な情報提供を目的としており、 特定の個人や法人に対する専門的なアドバイスを構成するものではありません。
税務・会計・法務等に関する具体的なご相談については、 必ず資格を持った専門家にご確認ください。 本記事の情報に基づいて行われた判断や行動により生じた損害について、 当事務所は一切の責任を負いかねます。
記事の内容は法令の改正等により変更される場合があります。 最新の情報については、関係省庁の公式サイト等でご確認ください。