執筆者：辻 勝
会長税理士
認知症不動産が売れない理由｜後見vs家族信託を税理士解説
認知症の親の不動産が「売れない」結論
認知症などで親の判断能力（意思能力）が低下すると、売買契約が後から無効・取消しになるリスクが高まり、買主・仲介会社・金融機関が取引を進められません。つまり「親名義のまま、親が有効に意思表示できない状態」では、不動産売却が実務上ストップしやすいのが現実です。
この状況を打開する代表的な選択肢が、(1) 成年後見（法定後見）を申立てて後見人に売却を任せる、(2) 判断能力があるうちに家族信託で受託者に管理・処分権限を託しておく、の2つです。税理士法人 辻総合会計でも、相続・資産管理の現場で「売るべき時に売れない」相談が増えています。
認知症で不動産売却が止まる典型パターン（認知症 不動産売れない）
署名できても「意思能力」が争点になる
認知症の進行度合いによっては署名・押印ができても、契約内容を理解していたかが争点になります。結果として買主側の法務審査やローン審査が通りづらく、契約締結が見送られがちです。
共有・相続登記未了が絡むと一気に複雑化
親単独名義ならまだ整理しやすい一方、共有名義や相続登記未了が混ざると、同意者が増え、手続が雪だるま式に難しくなります。「売却」だけでなく「相続対策」として全体設計が必要です。
成年後見で不動産を売る流れ（成年後見 家族信託 比較の前提）
成年後見（法定後見）とは
成年後見制度は、判断能力が十分でない方を法律面で支援するため、家庭裁判所が後見人等を選ぶ制度です（後見・保佐・補助の類型あり）。
「居住用不動産」の処分は家庭裁判所の許可が必要
後見人等が本人の居住用不動産を処分（売却、抵当権設定、賃貸借の締結・解除など）するには、家庭裁判所の許可が必要で、許可なく処分すると無効となり得ます。
この「許可が必要」という点が、成年後見で売却が遅くなりやすい最大要因です。
家族信託とは何か（認知症 不動産売却の事前設計）
家族信託は、財産（不動産・預金等）を信頼できる家族等に託し、あらかじめ定めた信託目的に従って管理・処分・承継する財産管理手法です。判断能力が低下した場合でも、信託目的に応じて柔軟に活用できるとされています。
ポイントは「判断能力があるうちに」契約して、受託者（多くは子）が売却・賃貸・修繕などの実務を動かせる状態を作ることです。ここが成年後見との決定的な違いになります。
家族信託でよくある設計ミス
- 信託目的が曖昧で、売却・住み替え・資金使途が説明できない
- 受託者の権限が不足し、結局動けない
- 受益者（利益を受ける人）設計が不適切で、税務・相続の整合が崩れる
成年後見 vs 家族信託：2026年時点の実務比較表
| 比較軸 | 成年後見（法定後見） | 家族信託 |
|---|---|---|
| 開始タイミング | 判断能力低下後でも申立可能 | 原則、判断能力があるうちに契約 |
| 売却の可否 | 後見人等が売却手続を主導。居住用処分は裁判所許可が必要 | 受託者が信託目的・契約に従い売却実行（設計次第） |
| 監督・透明性 | 裁判所の監督が前提 | 契約・受託者運用で担保（第三者監督の設計も可） |
| スピード感 | 申立～選任～許可まで時間がかかりやすい | 契約後は売却の意思決定が速い（ただし事前準備に時間） |
| コスト感 | 申立費用＋運用コスト（報酬等）になりやすい | 契約作成・登記等の初期コストが中心（運用は設計次第） |
| 向いているケース | すでに認知症が進行し、事前対策が間に合わない | まだ判断能力があり、将来の売却・資金化も含めて設計したい |
※費用・期間は地域・事案・専門職関与の有無で大きく変わります。比較検討は「目的」と「現時点の判断能力」の2点から始めるのが合理的です。
どちらを選ぶべきか：判断フレーム（家族信託 成年後見 比較）
1) いま親は契約できる状態か
- まだ意思能力がある：家族信託（または任意後見等）の検討余地が大きい
- すでに意思能力が不十分：成年後見（法定後見）が現実解になりやすい
2) 売却の目的は何か（資金化／相続整理／住み替え）
- 施設費用の捻出：売却時期・最低売却額・資金管理のルールが重要
- 相続整理：遺言・相続登記・共有解消まで一体で設計が必要
- 住み替え：居住用処分許可の要否や、居住実態の説明が焦点
「売れない」問題は手続論ではなく設計論です。売却の目的とゴール（誰が・いつまでに・いくら必要か）を決めることで、後見・信託・任意後見のどれが最短かが見えます。
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手続の進め方（最短で詰まらないステップ）
Step 1: 現状整理（名義・共有・ローン・居住実態）
登記名義、共有者の有無、抵当権、親の居住実態（施設入所の経緯）を整理します。
Step 2: 親の判断能力を把握（医療・介護情報の整理）
診断名だけでなく、契約内容を理解できるかが重要です。可能なら早期に専門家面談を行います。
Step 3: ルート選定（成年後見 or 家族信託）
間に合うなら家族信託、間に合わないなら成年後見を軸に検討します。
Step 4: 売却実行の通る形を作る
成年後見なら、居住用処分許可の要否と必要資料（査定書等）を前提にスケジュール化します。
家族信託なら、信託目的・権限・受益者設計を固め、受託者が迷わず動ける条項に落とし込みます。
ケーススタディ（匿名化）
当法人で多いのは、親が施設入所後に「自宅を売って費用に充てたい」となり、買主は見つかったのに契約直前で止まるケースです。親の意思能力が十分でないと判断され、法定後見の申立て→後見人選任→居住用処分許可の段取りが必要になりました。結果として、売却までの期間が延び、つなぎ資金（立替・短期借入・親族間調整）が課題になりました。
逆に、早期に家族信託を組んでいたケースでは、受託者（子）が売却・賃貸の判断を迅速に行え、施設費用の資金計画も崩れにくい傾向があります。ただし、信託は条項設計がすべてで、税務・相続の出口まで見据えないと新たな火種になります。
よくある質問
Q: 認知症になってから家族信託はできますか？
Q: 成年後見で不動産を売るとき、必ず裁判所の許可が必要ですか？
Q: 任意後見は家族信託の代わりになりますか？
まとめ
- 認知症で意思能力が低下すると、親名義不動産は実務上「売れない」状態になりやすい
- 成年後見は事後対応として有効だが、居住用不動産の処分は裁判所許可が必要で時間がかかりやすい
- 家族信託は事前対策として、受託者に管理・処分を託せる点が強み
- 判断能力が残っているか、売却目的は何かで最適解は変わる
- 後見・信託・任意後見・遺言・登記を一体で設計すると「売るべき時に売れる」確率が上がる
参照ソース
- 裁判所「成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要を知りたい方へ」: https://www.courts.go.jp/saiban/koukenp00/koukenp1/index.html
- 裁判所「成年被後見人等の居住用不動産の処分についての許可」: https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_25_04/index.html
- 法務省「任意後見制度について（Q&A）」: https://www.moj.go.jp/MINJI/a03.html
- 法務局（法務省）「家族信託とは？（PDF）」: https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/content/001451073.pdf
この記事を書いた人
辻 勝
会長税理士
税理士 / 行政書士
税理士法人 辻総合会計の会長。40年以上の実務経験を持ち、相続税・事業承継を専門とする。多くの医療法人・クリニックの顧問を務める。
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