執筆者：辻 勝
会長税理士
土地の相続税評価額の出し方｜路線価と倍率方式を税理士が解説
土地の相続税評価額とは、売買価格（いわゆる時価）ではなく、相続税・贈与税のための評価ルールに従って算定した金額です。土地は評価額のブレが大きく、特に「路線価は見つけたが、補正や方式の選択が分からない」という点でつまずきがちです。本記事では、土地の相続税評価額を算定するために必要な「路線価の調べ方」と「計算方法（路線価方式・倍率方式）」を、手順ベースで解説します。
土地の相続税評価額とは何か
相続税の計算は「相続財産の評価額」を土台に進みます。土地の場合、原則として国税庁の財産評価（財産評価基本通達等）に基づき、地域ごとに次のいずれかで評価します。
- 路線価方式：路線価が定められている地域（市街地など）
- 倍率方式：路線価が定められていない地域（倍率地域）
路線価の調べ方（路線価図の見方）
路線価は「道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額（千円単位）」です。路線価図は国税庁の「財産評価基準書」で閲覧できます。
Step 1: 財産評価基準書を開く
国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」にアクセスし、対象年分を選びます。
Step 2: 都道府県・市区町村を選択する
対象の所在地まで絞り込み、地図（路線価図）を表示します。
Step 3: 土地が接する道路の路線価を読む
道路に「300D」のような表記があれば、300＝30万円/㎡（千円単位）、アルファベットは借地権割合（借地権が絡む場合に使用）です。路線価がなく「倍率地域」などの表示であれば、倍率方式の対象です。
Step 4: 地区区分（補正率に関係）を確認する
同じ路線価でも、地区（普通住宅地区・商業地区など）や奥行等で補正率が変わります。路線価図に付随する地区区分も確認します。
路線価方式の計算方法（基本式と補正の考え方）
路線価方式の基本は「路線価 × 補正後の1㎡単価 × 地積」です。実務で頻出の調整は、まず奥行補正、その次に角地や二方路線などの加算・調整です。
まずは基本式（一路線に面する宅地）
- 1㎡あたり価額 ＝ 正面路線価 × 奥行価格補正率
- 評価額 ＝（1㎡あたり価額）× 地積（㎡）
ここで鍵となるのが補正率です。奥行が標準より短い・長い、間口が狭い、不整形地など、土地の使い勝手を評価に反映させます（該当する補正を組み合わせて評価）。
角地・二方路線・側方路線がある場合
宅地が複数の道路に接している場合、正面路線を決めた上で、側方路線影響加算・二方路線影響加算などを加味して1㎡単価を調整します。国税庁の解説では、正面路線価の奥行補正に加え、側方・裏面路線について影響加算額を計算して合算し、最終的な1㎡単価を求める流れが示されています。
倍率方式の計算方法（路線価がない地域）
路線価が定められていない地域の土地は、固定資産税評価額に「評価倍率表の倍率」を乗じて評価します。
倍率方式の基本式
- 評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 倍率
倍率は国税庁の財産評価基準書（評価倍率表）で確認します。固定資産税評価額は、市区町村役場等で確認できるとされています。路線価が見当たらない場合は、まず「倍率地域」かどうかを確認し、倍率方式へ切り替えます。
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路線価方式と倍率方式の違い（比較表）
土地評価は「どちらの方式か」を誤ると計算が成り立ちません。まずは方式判定から着手してください。
| 項目 | 路線価方式 | 倍率方式 |
|---|---|---|
| 対象地域 | 路線価が付された地域 | 路線価が付されていない地域（倍率地域） |
| 参照する主データ | 路線価図（道路ごとの単価） | 評価倍率表（倍率） |
| 基本の計算 | 路線価 × 補正 × 面積 | 固定資産税評価額 × 倍率 |
| 実務の難所 | 補正（奥行・不整形・角地等） | 固定資産税評価額の確認、地目・現況の整合 |
評価でつまずきやすい注意点（実務チェック）
税理士法人 辻総合会計の実務でも、「路線価は調べたが、どこまで補正すべきか」「現況と登記が違う」など、評価の前提整理で時間を要するケースが少なくありません。代表的な注意点を整理します。
1) 相続開始日の年分が違う
路線価等は年ごとに設定されています。相続開始日の年分を取り違えると、前提から誤ります。
2) 地目（宅地・田・畑・雑種地など）と現況利用の確認
評価は「地目」や「利用区分」で取り扱いが変わります。宅地評価のつもりで進めてしまうと、後で評価区分の見直しが必要になることがあります。
3) 形状・接道・セットバック等で評価差が大きい
不整形地、間口狭小、奥行長大、セットバックの要否などは、評価額を左右します。測量図、建築計画概要、道路台帳等の裏取りが有効です。
4) 借地・貸宅地など「権利関係」が絡む
借地権割合が関係する場合、単に土地の自用地評価を出すだけでは不十分です。契約内容、地代、更新状況等も含めた整理が必要になります。
よくある質問
Q: 路線価が見当たりません。どうすればよいですか？
Q: 路線価方式は「路線価×面積」で終わりですか？
Q: どの年の路線価を使えばよいですか？
まとめ
- 土地の相続税評価額は、原則として路線価方式または倍率方式で算定する
- 路線価は財産評価基準書で確認し、路線価がない地域は倍率方式に切り替える
- 路線価方式は「路線価×補正×面積」が基本で、補正（奥行・形状・接道）が重要
- 倍率方式は「固定資産税評価額×倍率」で、固定資産税評価額の確認が出発点
- 年分（相続開始日）、地目・現況、権利関係の整理が評価精度を左右する
参照ソース
- 国税庁「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」: https://www.rosenka.nta.go.jp/
- 国税庁「No.4604 路線価方式による宅地の評価」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4604.htm
- 国税庁「No.4606 倍率方式による土地の評価」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4606.htm
この記事を書いた人
辻 勝
会長税理士
税理士 / 行政書士
税理士法人 辻総合会計の会長。40年以上の実務経験を持ち、相続税・事業承継を専門とする。多くの医療法人・クリニックの顧問を務める。
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