執筆者：辻 勝
会長税理士
【2025年最新】住宅資金贈与の非課税特例｜条件と手続き
住宅取得資金贈与の非課税特例とは、父母・祖父母など直系尊属から住宅の新築・購入・増改築のための資金贈与を受けた場合に、一定要件を満たせば最大1,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。期限や住宅性能の判定、申告手続きでつまずくと非課税が使えないため、条件と段取りを先に押さえることが重要です。
住宅取得資金贈与の非課税とは
この制度（住宅取得等資金の贈与税の非課税措置）は、令和6年1月1日〜令和8年12月31日までの贈与が対象です。非課税枠は住宅の区分で変わり、「省エネ等住宅」に該当すると上限が引き上がります。
| 区分 | 非課税限度額（受贈者1人あたり） | 典型例 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 | ZEH水準の省エネ住宅、耐震等級2以上等 | 住宅性能証明書等の添付で判定 |
| それ以外の住宅 | 500万円 | 一般的な新築・中古・増改築 | 性能要件を満たさない場合はこちら |
「省エネ等住宅」の判定は、原則として新築ならZEH水準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）などの基準で行います。経過措置として、一定時期までの建築確認・建築の住宅は従前要件で判定できる取扱いもあるため、設計・施工段階での確認が実務上の要所です。
住宅 親 贈与 非課税の仕組みと、非課税が使えない典型パターン
検索で「親から住宅資金をもらえば非課税」と理解されがちですが、非課税は自動ではありません。贈与税の申告をして初めて適用されます（税額が0でも申告が必要です）。
当法人（税理士法人 辻総合会計）でも、住宅資金贈与の相談は毎年多く、実務で多い失敗は次の3つです。
- 贈与は受けたが、翌年3月15日までに資金を使い切れず要件を外れた
- 住み始める時期が遅れ、翌年12月31日までに居住できず修正申告になった
- 親族間売買・親族請負に該当し、そもそも対象外だった
制度は「住宅の取得等に充てる資金」を前提としているため、資金移動の時期・契約・決済・居住開始が一直線につながる設計が必要です。
住宅資金贈与 条件｜受贈者・住宅・期限をチェック
非課税特例の主な要件は、次の3ブロックで整理すると確認しやすくなります。
受贈者の要件（だれが使えるか）
- 贈与者が父母・祖父母などの直系尊属、受贈者が直系卑属であること
- 贈与年の1月1日時点で18歳以上
- 贈与年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の特例的ケースは1,000万円以下）
- 原則として、過去（平成21年分〜令和5年分）の同特例の適用歴がないこと（例外あり）
- 受贈時点で原則国内居住者であること（例外あり）
住宅の要件（どんな家が対象か）
- 日本国内の住宅であること
- 床面積が40㎡以上240㎡以下で、床面積の2分の1以上が居住用
- 中古住宅は、原則として昭和57年1月1日以後に建築、または耐震基準適合の証明など所定要件
- 増改築は、工事費100万円以上など所定要件
期限（いつまでに何をするか）
- 贈与年の翌年3月15日までに、住宅取得等資金の全額を充てて新築・取得・増改築等を行う
- 贈与年の翌年3月15日までに居住、または同日後遅滞なく居住する見込みがあること
- 翌年12月31日までに居住していない場合、原則として特例が使えず修正申告が必要
手続き（住宅取得資金贈与 非課税の申告）｜必要書類と流れ
非課税を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日に、所轄税務署へ贈与税申告書を提出します。税額が0でも提出が必要です。
Step 1: 贈与契約と資金使途の証拠を固める
- 贈与契約書を作成（いつ、誰から誰へ、いくら、住宅資金に充てる旨）
- 資金移動は振込で履歴を残す（現金手渡しは避ける）
- 住宅の契約書・請負契約書・売買契約書、支払スケジュールを保管
Step 2: 住宅区分（省エネ等住宅か否か）を判定し、証明書を手配する
- 省エネ等住宅で1,000万円枠を狙う場合、住宅性能証明書等の発行可否と発行時期を確認
- 経過措置の対象か（建築確認日等）もあわせて確認
Step 3: 贈与税申告書を作成し、添付書類を整える
一般的に、次のような書類が必要になります（案件により増減します）。
- 非課税適用を受ける旨を記載した贈与税申告書
- 戸籍の謄本など続柄がわかる書類
- 新築・取得・増改築の契約書の写し
- 省エネ等住宅の場合は住宅性能証明書等（必要に応じて確認済証・検査済証の写し等）
- マイナンバー確認・本人確認書類（提出方法により）
Step 4: 期限内に提出し、入居後も要件充足をフォローする
- 提出先は納税地の所轄税務署
- 入居時期が遅れる場合は、翌年12月31日までの居住要件を意識して管理する
- 結果として要件を外れた場合は、速やかに修正申告の要否を検討する
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注意点とリスク｜他の贈与制度（暦年・相続時精算課税）との関係
住宅資金贈与の非課税は、他の制度と併用・選択の判断が絡みます。特に、暦年贈与（基礎控除110万円）や相続時精算課税は、家族全体の資産移転計画に影響するため、単年の「非課税枠の最大化」だけで決めない方が安全です。
比較のイメージは次のとおりです（制度の適用可否・税額は個別事情で変わります）。
| 観点 | 住宅取得等資金の非課税 | 暦年贈与（基礎控除） | 相続時精算課税 |
|---|---|---|---|
| 目的 | 住宅取得資金に限定して非課税枠を上乗せ | 毎年少しずつ資産移転 | 生前にまとめて移転し相続時に精算 |
| 非課税・控除の規模 | 最大1,000万円（省エネ等住宅） | 年110万円 | 特別控除等の枠組み（精算あり） |
| 手続き | 贈与税申告が必須 | ケースにより不要 | 適用選択の届出・申告が必要 |
| リスク | 期限・居住・書類不備で否認 | 長期計画が必要 | 一度選ぶと原則撤回不可など |
当法人では、住宅取得をきっかけに「親の相続対策」まで同時に整理する相談が多く、住宅資金贈与を単発で終わらせず、遺言・不動産の名義・生命保険・二次相続まで含めた設計を推奨しています。
よくある質問
Q: 親から1,000万円もらえば、贈与税は必ず0になりますか？
Q: 住宅資金贈与の非課税を使うとき、贈与契約書は必須ですか？
Q: 申告後に入居が遅れてしまった場合はどうなりますか？
まとめ
- 住宅取得資金贈与の非課税特例は、直系尊属からの住宅資金贈与が最大1,000万円まで非課税になる制度
- 適用期限は令和6年1月1日〜令和8年12月31日で、住宅の区分により上限（1,000万円/500万円）が異なる
- 受贈者（年齢・所得）要件、住宅（床面積・耐震等）要件、期限（翌年3月15日までの充当・申告、居住時期）を同時に満たす必要がある
- 非課税でも贈与税申告が必須で、住宅性能証明書など添付書類の準備が成否を分ける
- 暦年贈与・相続時精算課税との関係まで含め、家族全体の資産計画として検討するのが安全
参照ソース
- 国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
- 国土交通省「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」: https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000018.html
この記事を書いた人
辻 勝
会長税理士
税理士 / 行政書士
税理士法人 辻総合会計の会長。40年以上の実務経験を持ち、相続税・事業承継を専門とする。多くの医療法人・クリニックの顧問を務める。
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