執筆者：辻 勝
会長税理士
住宅取得資金贈与の非課税特例｜条件と手続き｜税理士解説
住宅取得資金贈与の非課税特例（住宅取得等資金の贈与税の非課税措置）とは、父母・祖父母など直系尊属から住宅購入等の資金を受けたときに、一定の要件を満たせば贈与税が非課税になる制度です。ポイントは「期限」「家の要件」「申告が必要」の3つで、要件から外れると想定外の課税が起こり得ます。
住宅取得資金贈与（非課税特例）とは｜非課税枠と適用期間
住宅取得資金贈与は、直系尊属から住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭を贈与された場合に、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。適用期間は、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与です。
非課税限度額はいくら？（省エネ等住宅とそれ以外）
非課税限度額は、受贈者（もらう人）ごとに次のとおりです。
- 省エネ等住宅：1,000万円
- それ以外の住宅：500万円
「省エネ等住宅」は、断熱等性能等級や一次エネルギー消費量等級、耐震・バリアフリー等の基準に適合し、住宅性能証明書等で証明できる住宅を指します（新築の場合は等級要件が高くなっています）。
適用条件（誰が・どんな家で・いつまでに）｜失敗しやすい要件まとめ
制度は強力ですが、要件は細かく、実務では「1つ外れてアウト」になりがちです。特に次の3点が重要です。
受贈者（もらう人）の要件｜年齢・所得・過去利用
代表的な要件は以下です。
- 贈与者が父母・祖父母など直系尊属であること（配偶者の親は原則対象外）
- 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上
- 合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は1,000万円以下）
- 過去（平成21年分〜令和5年分）に同特例の適用を受けていないこと（一定の例外あり）
- 親族など「特別の関係がある人」からの購入や、その人との請負契約による新築等でないこと
- 贈与を受けた年の翌年3月15日までに資金を全額充てて新築等をすること
- 翌年3月15日までに居住、または同日後遅滞なく居住見込みであること（原則、翌年12月31日までに居住していないと適用不可）
住宅（家）の要件｜床面積・中古住宅・増改築
住宅側にも要件があります。頻出の確認ポイントは次のとおりです。
- 日本国内の住宅であること
- 床面積が40㎡以上240㎡以下（かつ、2分の1以上が居住用）
- 中古住宅は、原則として昭和57年1月1日以後に建築されたもの等（耐震基準の証明で対応できるケースあり）
- 増改築は、工事費100万円以上などの条件があり、証明書類が必要
手続きの流れ｜必要書類と申告（非課税でも申告が必要）
この特例は、非課税でも贈与税の申告が必要です。実務ではここが最大の落とし穴になります。
ステップで理解する：住宅取得資金贈与の手続き
Step 1: 制度適用の可否を事前判定する
- 住宅が「省エネ等住宅」に該当するか（証明書の取得可否も含めて確認）
- 受贈者の所得・年齢・過去利用の有無を確認
- 翌年3月15日までに資金の充当と入居が現実的か、工程表でチェック
Step 2: 贈与の証拠を整える（資金の流れを透明化）
- 贈与契約書を作成（贈与日・金額・目的を明確化）
- 銀行振込で実行し、通帳・入出金明細を保管
- 資金を住宅代金に充当したことが分かる領収書・請求書・契約書を保存
Step 3: 住宅性能・契約関連の書類を揃える
- 売買契約書、工事請負契約書（写し）
- 住宅性能証明書等（省エネ等住宅の場合）
- 登記事項証明書（不動産番号記載で省略できる場合あり）
Step 4: 贈与税の申告を行う（翌年2/1〜3/15）
- 贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日が原則の申告期間
- 非課税枠内でも「特例適用」の申告が必要
Step 5: 入居・要件充足の確認（後から否認を防ぐ）
- 翌年12月31日までに居住していない場合、原則として適用不可となり修正申告が必要
- 工事遅延や入居遅れが発生したら、早期に専門家へ相談
住宅取得の贈与税はどうなる？｜計算イメージと他制度比較
特例を使うかどうかは、贈与税だけでなく「将来の相続」まで含めて設計するのが基本です。
計算イメージ（概略）
例えば、親から1,200万円の住宅資金贈与を受け、省エネ等住宅に該当する場合、1,000万円は非課税枠で処理し、残額200万円が課税対象候補になります。ここから暦年課税の基礎控除110万円等を加味して税額が決まります（他の贈与の有無で変動）。
比較表：住宅取得資金贈与の非課税 vs 暦年贈与 vs 相続時精算課税
| 項目 | 住宅取得資金贈与の非課税特例 | 暦年課税（通常の贈与） | 相続時精算課税 |
|---|---|---|---|
| 非課税枠の目安 | 省エネ等住宅1,000万円／それ以外500万円 | 年110万円（基礎控除） | 年110万円（基礎控除）＋累計2,500万円（特別控除） |
| 申告 | 原則必要（非課税でも） | 贈与額等により必要 | 選択届出が必要（原則、最初の贈与の翌年期限内） |
| 向いているケース | 住宅取得資金をまとめて支援したい | 少額を毎年分散したい | 将来の相続を見据え、まとまった移転をしたい |
| 注意点 | 期限・入居・書類要件が厳格 | 相続開始前の加算等の論点が出る | 一度選択すると暦年課税に戻せない、相続時に持ち戻し計算 |
税理士法人 辻総合会計では、贈与税の申告だけでなく「住宅ローン控除との整合」「親側の資産圧縮」「相続時精算課税との組み合わせ」まで含めて設計する相談が多い分野です。制度は同じでも、家族構成・収入・住宅の種類で最適解は変わります。
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注意点｜よくある否認・トラブルと実務的な対策
最後に、現場で多い「もったいない失敗」を整理します。
- 省エネ等住宅の証明書が間に合わず、500万円枠で処理されてしまう
- 資金を受け取ったが、翌年3月15日までに全額を充当できなかった
- 入居が遅れて翌年12月31日までに居住できず、適用が外れ修正申告が必要になった
- 資金移動が現金・名義混在で、贈与の事実や使途の説明が弱い
- 親族等の「特別関係者」から購入・請負になっていて対象外だった
対策としては、(1)工程表を先に作って期限要件を満たす、(2)贈与契約書と振込で証拠を固める、(3)省エネ等住宅の証明手配を早める、の3点が実務上もっとも効果的です。
よくある質問
Q: 親から住宅資金をもらっただけでも申告は必要ですか？
A:
住宅取得資金贈与の非課税特例を使う場合は、非課税枠内であっても原則として贈与税の申告が必要です。申告期間は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までが原則です。Q: 省エネ等住宅かどうかで何が変わりますか？
A:
非課税限度額が大きく変わります。省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円が上限です。省エネ等住宅として扱うには、断熱・一次エネルギー等の基準に適合し、住宅性能証明書など一定の書類で証明する必要があります。Q: 相続時精算課税と住宅取得資金贈与はどちらが有利ですか？
A:
目的が「住宅取得の頭金等に充てる資金支援」で、要件を満たせるなら住宅取得資金贈与の非課税特例が分かりやすいことが多いです。一方、相続時精算課税は一度選択すると原則として暦年課税に戻せず、将来の相続税計算まで見据えた判断が必要です。金額・相続財産見込み・他の贈与計画を踏まえて比較してください。まとめ
- 住宅取得資金贈与の非課税特例は、適用期間（令和6年〜令和8年）内の贈与が対象
- 非課税枠は省エネ等住宅1,000万円、それ以外500万円（受贈者ごと）
- 所得・年齢・床面積・入居・期限（翌年3月15日）など要件が厳格
- 非課税でも贈与税の申告が必要で、書類の準備が実務の要
- 暦年贈与や相続時精算課税との比較は「将来の相続」まで含めて判断する
参照ソース
- 国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm
- 国税庁「No.4429 贈与税の申告と納税」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4429.htm
- 国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4103.htm
この記事を書いた人
辻 勝
会長税理士
税理士 / 行政書士
税理士法人 辻総合会計の会長。40年以上の実務経験を持ち、相続税・事業承継を専門とする。多くの医療法人・クリニックの顧問を務める。
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