路線価とは？調べ方と相続税評価の使い方｜税理士が解説

相続税・贈与税で土地を評価するときの基準が路線価です。土地を引き継ぐ方にとって「いくらで評価するのか」が曖昧だと、申告の見通しも遺産分割協議も進みません。路線価とは、道路（路線）ごとに定められた宅地の1㎡当たりの価額（千円単位）で、相続税評価の出発点になります。まずは「どこで確認し、どう読んで、どう計算に落とすか」を押さえましょう。

税理士法人 辻総合会計でも、相続税の初回相談で「路線価図は見たが、評価額に落とし込めない」という声をよく伺います。この記事では、匿名化した典型ケースを交えつつ、初学者でも手順通りに進められる形で整理します。

路線価とは何か：相続税評価で使う理由

路線価とは、路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額（千円単位）です。相続税・贈与税では土地等を「時価」で評価するのが原則ですが、納税者が毎回時価を把握するのは現実的ではありません。そこで、課税の公平と申告の便宜の観点から、国税庁が毎年「路線価等（路線価・評価倍率）」を公開し、評価の基準として運用しています。

路線価は「売買の実勢価格」そのものではありません。相続税評価のための共通基準であり、相続税申告書上の土地評価は、この基準に各種補正（画地調整）を掛けて算定します。

路線価の見方：路線価図で何を読むのか

路線価図を開くと、道路沿いに「300D」のような表示が見つかります。ここで最低限読むべき要素は次の3つです。

• 数字：1㎡当たりの価額（千円単位）
  例：300 → 300千円＝300,000円／㎡
• アルファベット：借地権割合の区分（借地権・貸宅地評価で使用）
• 地区区分（路線価図上の区分表示）：奥行価格補正率などの画地調整率の適用に影響

借地権割合は、借地権の価額（自用地価額×借地権割合）や貸宅地の評価で重要になります。路線価図には、借地権割合の区分が併記されているため、「土地が貸地（借地権が付着）かどうか」を把握したうえで参照します。

また、路線価方式では、路線価に対して奥行価格補正率や角地・二方路線の加算率などを適用し、地形・接道状況の違いを調整します。路線価の数字だけで判断せず、「補正後の単価×地積」で考えるのがコツです。

路線価の調べ方：国税庁「路線価図」で検索する手順

路線価は国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で公開されています。実務で迷いにくい手順は次の通りです（PC推奨）。

Step 1: 評価する年分を決める

相続税・贈与税は「課税時期（相続開始日／贈与日）」が属する年分の路線価等を使います。年の途中で相続が発生しても、その年分の路線価等で評価します（申告期限との関係で、概算が必要な場面もあるため後述します）。

Step 2: 都道府県 → 市区町村 → 町丁名で絞り込む

地番検索ではなく「町丁名索引」から入ると迷いにくいです。同名の町がある地域は、周辺の接続図（図番号）も確認します。

Step 3: 路線価図（PDF）で対象道路の表示を確認する

対象地が接する道路の表示（例：300D）を確認し、「正面路線」をどれにするか当たりを付けます。角地・準角地・二方路線の場合は、どの路線を正面にするかで評価が変わるため、次の計算ステップに進む前に整理しておきます。

Step 4: 路線価がない場合は評価倍率表を確認する

路線価が定められていない地域は「倍率方式」です。同じ市区町村でも、路線価地域と倍率地域が混在することがあります。

相続税評価への活用方法：路線価方式の計算（基本形）

路線価地域の宅地は路線価方式で評価します。基本形は次の式です。

• 評価額 ＝ 路線価（円/㎡） × 画地調整率 × 地積（㎡）

画地調整率には、代表例として次が含まれます。

• 奥行価格補正率（奥行が標準から外れる調整）
• 側方路線影響加算率（角地など）
• 二方路線影響加算率（表裏で路線に接するなど）
• 不整形地補正、間口狭小補正、がけ地補正 など

計算例（シンプルな一路線）

• 路線価：300千円（=300,000円/㎡）
• 奥行価格補正率：0.97
• 地積：200㎡

1㎡当たり：300,000 × 0.97 ＝ 291,000円
評価額：291,000 × 200㎡ ＝ 58,200,000円

このように、路線価の表示をそのまま地積に掛けるのではなく、補正を挟むのがポイントです。

角地・二方路線の注意点（正面路線の判定）

角地など複数路線に接する宅地では、まず「正面路線」を判定し、正面路線価に奥行補正を掛けたうえで、側方路線（または裏面路線）の影響加算額を加える形になります。正面路線の判定や、地区が異なる場合の扱いには実務上の落とし穴があるため、判断に迷う場合は評価明細書の様式に沿って検算すると安全です。

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路線価方式と倍率方式の違い（比較表）

土地評価で混同が多いのが「路線価方式」と「倍率方式」です。ざっくり言えば、路線価が付く地域は路線価方式、それ以外は倍率方式です。

相続税申告では、同じ市内でも路線価方式と倍率方式が混在することがあるため、「まず地域区分を確定する」ことが第一歩になります。

よくある落とし穴と実務対応：迷ったらここを確認

最後に、相談頻度が高いポイントを実務目線で整理します。

• 評価単位（1画地）の判定
  隣接地を一体利用している、私道負担がある、セットバックがある等で評価単位が変わることがあります。図面と現況確認が重要です。
• 地積は登記簿か実測か
  原則は登記簿地積で進めつつ、明らかな相違がある場合は測量や資料の整合を検討します。
• 借地・貸宅地の扱い
  「土地が自用地（更地）か」「借地権が付着しているか」で評価が大きく変わります。契約書・地代授受・利用状況で実態把握が必要です。
• 申告期限までに路線価が公表されないのでは？
  路線価は毎年公表されます。相続税申告期限（原則10か月）との関係で、通常は申告作業中に当年分が公表されるため、概算と確定評価を分けて段取りするのが実務的です。

免責として、本記事は一般的な整理であり、個別事情（地形、接道、利用区分、権利関係、災害・規制など）により評価結果は変わります。相続税申告は金額影響が大きいため、判断に迷う場合は税理士等の専門家に相談してください。

よくある質問

まとめ

• 路線価は相続税・贈与税で土地を評価するための基準で、路線ごとに1㎡当たり千円単位で示される
• 路線価図は国税庁「財産評価基準書」で確認し、年分・市区町村・町丁名から辿ると迷いにくい
• 評価額は「路線価×奥行価格補正率等の画地調整率×地積」が基本で、角地・不整形地は要注意
• 路線価がない地域は倍率方式（固定資産税評価額×評価倍率）で評価する
• 権利関係や評価単位の判定で結果が大きく変わるため、迷う場合は専門家に相談する

参照ソース

• 国税庁「No.4604 路線価方式による宅地の評価」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4604.htm
• 国税庁「路線価図の説明」: https://www.rosenka.nta.go.jp/docs/ref_prcf.htm
• 国税庁「令和6年分の路線価等について」: https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2024/rosenka/index.htm