小規模宅地等の特例とは？80%減額の適用条件｜税理士が解説

小規模宅地等の特例とは、相続で取得した自宅や事業用地などについて、一定の面積まで土地評価を最大80%減額できる制度です。相続税の税額を左右する一方、要件（誰が・どこに住んでいたか／事業を継続するか）と申告書類が揃わないと適用できない点が最大の注意点になります。特に、相続人が複数いるケースでは「どの宅地を誰が選択するか」の調整が実務上のボトルネックになりがちです。

小規模宅地等の特例とは（わかりやすく）

小規模宅地等の特例は、相続開始直前に「被相続人等の居住・事業」に使っていた宅地等について、相続税の課税価格に算入する評価額を減額する仕組みです。減額されるのは「一定の面積まで」の部分で、無制限に全体が下がるわけではありません。

実務では、自宅の土地評価を80%減額できる「特定居住用宅地等」が最も利用頻度が高く、次いで店舗・事務所などの「特定事業用宅地等」が検討対象になります。

80%減額の対象区分と限度面積

小規模宅地等の特例は、宅地の利用区分により「減額割合」と「限度面積」が決まっています（代表的なものを整理）。制度設計上、居住用・事業用は80%減額、貸付系は50%減額が基本です。

ポイントは、「80%減額＝自宅なら必ず」ではないことです。誰が取得し、いつまで居住・保有するか等の条件で可否が決まります。また、複数区分を同時に使うときは、合計面積の判定にルール（算式）が入るため、選択設計が重要です。

小規模宅地の条件（適用要件の全体像）

要件は区分ごとに異なりますが、共通して重要なのは次の3点です。

• 相続開始直前の利用実態が「居住／事業／貸付」のどれに該当するか
• 取得者（配偶者・同居親族・その他親族等）が要件を満たすか
• 申告期限までの保有・居住（または事業継続）等の継続要件を満たすか

特定居住用宅地等（自宅）の主な要件整理

実務の判断は「取得者の属性」で分かれます。

• 配偶者が取得する場合：原則として取得者側の居住継続要件は課されません（制度上、配偶者は広く救済される設計）。
• 同居親族が取得する場合：相続開始直前からの同居実態に加え、申告期限までの居住継続・保有継続が求められます。
• それ以外の親族が取得する場合：いわゆる“家なき子”の要件など、追加のハードルが設けられています（所有状況・居住状況等を総合判定）。

ここでの落とし穴は、「住民票が同じ＝同居」と短絡しないことです。生活拠点や生計の状況、建物の実態（完全分離型二世帯など）により判断が分かれるため、事実整理が必要です。

事業用宅地等（店舗・事務所）の要件の要点

特定事業用宅地等は、事業承継を前提にした制度です。典型的には「被相続人が営んでいた店舗・事務所」を相続人が申告期限までに引き継ぎ、申告期限まで事業を営み、かつ宅地を保有していることが求められます。短期での廃業や売却は、要件不充足のリスクになります。

貸付事業用宅地等（賃貸）の注意点

賃貸系は減額割合が50%で、要件判定も実務上シビアです。駐車場・貸家などの形態、貸付の継続性、相続開始前後の利用実態が重視されます。「相続直前に急に貸した」「形式だけ賃貸にした」と見られると、適用可否に影響し得ます。

小規模宅地の計算方法（80%減額の計算例）

計算の基本はシンプルで、対象となる面積部分について評価額を減額します。

• 対象部分の評価額 ＝（宅地全体の評価額）×（特例対象面積／宅地全体面積）
• 減額後の評価額 ＝（対象部分の評価額）×（1－減額割合）＋（対象外部分の評価額）

計算例：自宅敷地（特定居住用宅地等）

• 自宅土地：評価額 6,000万円、面積 250㎡
• 特例：限度面積330㎡以内、減額割合80%

この場合、250㎡すべてが特例対象面積に収まるため、

• 減額後評価額 ＝ 6,000万円 ×（1－0.80）＝ 1,200万円

つまり、課税価格に算入する評価額が4,800万円減るイメージになります。ここが「80%減額」のインパクトです。

併用時の限度面積（設計が難しいポイント）

自宅（居住用）と事業用を併用する場合は、一定の組み合わせで「合計730㎡まで」などの考え方が出てきます。一方で、貸付事業用宅地等が混在する場合は、所定の算式で200㎡枠に“換算”して判定するため、最終的にどの宅地を選ぶかで節税額が大きく変わります。

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申告手続きと必要書類（2026年時点での実務）

小規模宅地等の特例は、原則として「相続税申告が前提」です。適用を受けるには、相続税申告書に特例適用の記載を行い、小規模宅地等の計算明細書や遺産分割協議書の写し等、一定書類の添付が必要とされています。

さらに、相続税申告書の様式は令和6年1月以降の相続開始分から第11表が改訂されるなど、記載実務も更新されています。手元の旧様式で準備してしまうと、転記漏れや添付漏れが起きやすいため注意が必要です。

Step 1: 対象宅地の区分判定（居住・事業・貸付）

相続開始直前の利用実態、建物の用途、契約関係（賃貸借等）を整理し、特例区分を確定します。

Step 2: 取得者ごとの要件チェック

配偶者／同居親族／その他親族のどれに該当するか、申告期限までの居住・保有（または事業継続）が満たせるかを確認します。

Step 3: 遺産分割と「どの宅地を選択するか」の合意

特例選択には、相続人間の調整が不可欠です。特に共有や複数宅地がある場合、選択の組合せで限度面積判定が変わります。

Step 4: 計算明細書の作成と添付書類の準備

国税庁所定の「小規模宅地等についての課税価格の計算明細書」等を用いて計算し、必要書類を揃えます。

Step 5: 期限内申告（添付漏れゼロで提出）

添付不足は“適用できない”方向に働きやすい論点です。提出前にチェックリスト化して最終点検します。

よくある否認リスクと注意点

• 「同居」の実態が弱い（形式的な住民票移動など）
• 申告期限までに居住・保有が継続できない（転居、売却予定など）
• 事業用宅地で事業を引き継がず、早期に休止・廃業した
• 貸付事業用宅地で利用実態が不自然（相続直前の形だけの貸付等）
• 併用時の限度面積判定を誤り、選択面積がオーバーしている

当法人でも「自宅を相続したが、相続人が遠方在住で住む予定がない」「店舗は引き継ぐが土地は売却して資金化したい」といった相談が多く、要件と将来計画が噛み合わないケースが典型的なつまずきになります。節税額だけでなく、生活設計・事業承継の実行可能性と合わせて設計することが重要です。

よくある質問

まとめ

• 小規模宅地等の特例は、一定面積まで土地評価を減額し、相続税を圧縮する制度
• 自宅（特定居住用宅地等）は最大80%減額・限度面積330㎡が基本
• 事業用（特定事業用等）は最大80%減額・限度面積400㎡が基本
• 併用時は限度面積判定が複雑化し、遺産分割の設計が実務の要点
• 申告書への記載・計算明細書等の添付が必要で、添付漏れは致命的になり得る

参照ソース

• 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4124.htm
• 国税庁「小規模宅地等についての課税価格の計算明細書（PDF）」: https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/r07pdf/A54.pdf
• 国税庁「相続税申告書第11表の様式改訂（PDF）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeimokubetsu/pdf/0024004-055.pdf