離婚 財産分与 確定申告の注意点｜譲渡所得税がかかるケース

離婚の財産分与で税金がかかる結論

離婚の財産分与は、受け取る側に原則として贈与税はかかりません。一方で、土地・建物などを「渡す側」は、税法上は時価で譲渡したものとして扱われ、値上がり益があれば譲渡所得税（所得税の申告分離課税）の対象となり、確定申告が必要になることがあります。
とくに「自宅の名義変更だけで課税されるのか」が離婚実務で最も揉めやすいポイントです。

当法人（税理士法人 辻総合会計）でも、離婚時の不動産移転に伴う「想定外の確定申告」相談はよくあります。財産分与の合意や公正証書作成と並行して、税金面の着地も設計しておくことが重要です。

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離婚 財産分与 税金の全体像（渡す側・もらう側）

税金が問題になりやすい場面

• 不動産（自宅・賃貸不動産・土地）を財産分与として移転する
• 取得時より時価が上がっている（含み益がある）
• ローン残債や共有名義が絡む
• 分与割合が極端（多すぎる分与）で贈与税リスクがある

ざっくり比較（誰に・どの税金が・いつ）

財産分与 譲渡所得が課税されるのはどんなとき？

離婚で不動産を渡すと「譲渡」として課税される

財産分与が土地・建物などで行われたとき、分与した人に譲渡所得の課税が行われ、分与時の時価が収入金額になります。つまり、売って現金を受け取っていなくても、税法上は譲渡と同じ扱いです。

また、受け取った側は「分与を受けた日」に「その時の時価で取得」した扱いとなり、将来売却する場合の所有期間判定（長期・短期）にも影響します。

「課税されない（または申告不要になりやすい）」代表例

• 渡した不動産に含み益がない（時価≦取得費等）
• そもそも不動産ではなく預貯金の分割のみ（譲渡所得の論点が出にくい）

ただし、譲渡損が出た場合の取り扱い（損益通算など）は資産区分や要件で変わるため、ここは個別判断が必要です。

離婚 不動産 税金｜譲渡所得の計算と確定申告のやり方

譲渡所得の基本計算

譲渡所得は、概ね次の式で計算します。

• 譲渡所得 ＝ 収入金額（時価） －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除

土地建物の譲渡所得は給与などと合算せず、申告分離課税として税額計算します。所有期間が5年超かどうか（譲渡年の1月1日時点）で長期・短期に分かれ、税率も変わります。

具体例（イメージ）

• 取得価額：3,000万円（建物は減価償却後の取得費で計算）
• 分与時の時価：5,000万円
• 譲渡費用：100万円（登記・仲介等、内容により整理）
• 特別控除：0円（例）

譲渡所得（概算）＝ 5,000万円 －（3,000万円＋100万円）＝ 1,900万円
この1,900万円が課税の出発点になります（実務では取得費の確認が最重要です）。

申告までのステップ

Step 1: 分与対象が「土地・建物」等か確認する
名義変更（所有権移転登記）を伴う場合は、譲渡所得の論点が出やすいです。

Step 2: 分与時点の時価と取得費を確定する
売買契約がないため、時価の合理的根拠（不動産会社の査定、近隣成約、固定資産税評価額との関係整理等）を用意します。取得費は契約書・領収書・リフォーム記録が鍵です。

Step 3: 特例の適用可否を検討する（マイホーム等）
居住用財産の譲渡に該当するなら、3,000万円特別控除などが使える可能性があります（後述）。

Step 4: 確定申告書（譲渡所得の内訳書等）を作成して提出する
譲渡所得は申告分離課税のため、必要書類の添付・明細作成が前提です。期限（通常は翌年の確定申告期間）を落とすと延滞税等のリスクがあります。

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マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。離婚に伴い自宅を処分する（または実質的に譲渡する）場面では、3,000万円特別控除の適用可否が税額を大きく左右します。

実務上は「誰の居住用財産か」「いつまで住んでいたか」「売却なのか財産分与による移転なのか」など、事実関係の整理が必要です。離婚協議書の書きぶりによっても説明のしやすさが変わるため、法務と税務を切り離さずに設計しましょう。

よくある質問

まとめ

• 財産分与は「もらう側は原則贈与税なし」だが、「渡す側に譲渡所得税」がかかる場面がある
• 不動産の財産分与は時価譲渡扱いとなり、名義変更だけでも課税され得る
• 譲渡所得は「時価－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算し、申告分離課税で確定申告する
• マイホーム絡みは3,000万円特別控除の可否が税額に直結する
• 協議書・登記日・時価根拠・取得費資料を揃え、法務と税務を同時に設計するのが安全

参照ソース

• 国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm
• 国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm
• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
• 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
• 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm