執筆者：辻 光明
代表税理士
離婚 財産分与 確定申告の注意点｜譲渡所得税がかかるケース
離婚の財産分与で税金がかかる結論
離婚の財産分与は、受け取る側に原則として贈与税はかかりません。一方で、土地・建物などを「渡す側」は、税法上は時価で譲渡したものとして扱われ、値上がり益があれば譲渡所得税（所得税の申告分離課税）の対象となり、確定申告が必要になることがあります。
とくに「自宅の名義変更だけで課税されるのか」が離婚実務で最も揉めやすいポイントです。
当法人（税理士法人 辻総合会計）でも、離婚時の不動産移転に伴う「想定外の確定申告」相談はよくあります。財産分与の合意や公正証書作成と並行して、税金面の着地も設計しておくことが重要です。
離婚 財産分与 税金の全体像（渡す側・もらう側）
税金が問題になりやすい場面
- 不動産（自宅・賃貸不動産・土地）を財産分与として移転する
- 取得時より時価が上がっている（含み益がある）
- ローン残債や共有名義が絡む
- 分与割合が極端（多すぎる分与）で贈与税リスクがある
ざっくり比較（誰に・どの税金が・いつ）
| 立場 | 主な税目 | 課税の考え方 | 確定申告の要否（目安） |
|---|---|---|---|
| 渡す側 | 譲渡所得税（所得税・住民税等） | 土地建物などは「渡した時の時価」で譲渡した扱い | 含み益が出れば必要になりやすい |
| もらう側 | 原則：贈与税なし | 財産分与請求権に基づく給付として整理 | 通常不要（例外あり） |
財産分与 譲渡所得が課税されるのはどんなとき？
離婚で不動産を渡すと「譲渡」として課税される
財産分与が土地・建物などで行われたとき、分与した人に譲渡所得の課税が行われ、分与時の時価が収入金額になります。つまり、売って現金を受け取っていなくても、税法上は譲渡と同じ扱いです。
また、受け取った側は「分与を受けた日」に「その時の時価で取得」した扱いとなり、将来売却する場合の所有期間判定（長期・短期）にも影響します。
「課税されない（または申告不要になりやすい）」代表例
- 渡した不動産に含み益がない（時価≦取得費等）
- そもそも不動産ではなく預貯金の分割のみ（譲渡所得の論点が出にくい）
ただし、譲渡損が出た場合の取り扱い（損益通算など）は資産区分や要件で変わるため、ここは個別判断が必要です。
離婚 不動産 税金｜譲渡所得の計算と確定申告のやり方
譲渡所得の基本計算
譲渡所得は、概ね次の式で計算します。
- 譲渡所得 ＝ 収入金額（時価） －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除
土地建物の譲渡所得は給与などと合算せず、申告分離課税として税額計算します。所有期間が5年超かどうか（譲渡年の1月1日時点）で長期・短期に分かれ、税率も変わります。
具体例（イメージ）
- 取得価額：3,000万円（建物は減価償却後の取得費で計算）
- 分与時の時価：5,000万円
- 譲渡費用：100万円（登記・仲介等、内容により整理）
- 特別控除：0円（例）
譲渡所得（概算）＝ 5,000万円 －（3,000万円＋100万円）＝ 1,900万円
この1,900万円が課税の出発点になります（実務では取得費の確認が最重要です）。
申告までのステップ
Step 1: 分与対象が「土地・建物」等か確認する
名義変更（所有権移転登記）を伴う場合は、譲渡所得の論点が出やすいです。
Step 2: 分与時点の時価と取得費を確定する
売買契約がないため、時価の合理的根拠（不動産会社の査定、近隣成約、固定資産税評価額との関係整理等）を用意します。取得費は契約書・領収書・リフォーム記録が鍵です。
Step 3: 特例の適用可否を検討する（マイホーム等）
居住用財産の譲渡に該当するなら、3,000万円特別控除などが使える可能性があります（後述）。
Step 4: 確定申告書（譲渡所得の内訳書等）を作成して提出する
譲渡所得は申告分離課税のため、必要書類の添付・明細作成が前提です。期限（通常は翌年の確定申告期間）を落とすと延滞税等のリスクがあります。
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離婚 財産分与 確定申告で使える特例｜3,000万円控除の考え方
マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。離婚に伴い自宅を処分する（または実質的に譲渡する）場面では、3,000万円特別控除の適用可否が税額を大きく左右します。
実務上は「誰の居住用財産か」「いつまで住んでいたか」「売却なのか財産分与による移転なのか」など、事実関係の整理が必要です。離婚協議書の書きぶりによっても説明のしやすさが変わるため、法務と税務を切り離さずに設計しましょう。
よくある質問
Q: 離婚で家の名義を相手に変えるだけでも、確定申告が必要ですか？
A:
土地・建物などを財産分与で渡す場合、税法上は時価で譲渡した扱いとなり、含み益があれば譲渡所得税の対象になり得ます。売却代金を受け取っていなくても課税関係が生じる点がポイントです。Q: 財産分与でもらう側に贈与税はかかりますか？
A:
原則として贈与税はかかりません。ただし、分与が「多すぎる」と認められる場合や、贈与税・相続税を免れる目的の離婚と認められる場合は、贈与税が課税され得ます。Q: 譲渡所得の税率はどれくらいですか？
A:
土地建物の譲渡所得は申告分離課税で、所有期間が5年超（譲渡年の1月1日時点）なら長期、5年以下なら短期に区分され、税率が異なります（詳細は国税庁の案内に沿って判定します）。まとめ
- 財産分与は「もらう側は原則贈与税なし」だが、「渡す側に譲渡所得税」がかかる場面がある
- 不動産の財産分与は時価譲渡扱いとなり、名義変更だけでも課税され得る
- 譲渡所得は「時価－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」で計算し、申告分離課税で確定申告する
- マイホーム絡みは3,000万円特別控除の可否が税額に直結する
- 協議書・登記日・時価根拠・取得費資料を揃え、法務と税務を同時に設計するのが安全
参照ソース
- 国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3114.htm
- 国税庁「No.4414 離婚して財産をもらったとき」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm
- 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
- 国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm
この記事を書いた人
辻 光明
代表税理士
税理士 / 認定経営革新等支援機関
税理士法人 辻総合会計の代表。クリニック開業支援・医療法人設立・クラウド会計導入を得意とし、オンラインでの税務顧問サービスを推進。
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