執筆者：辻 光明
代表税理士
駐車場確定申告の所得区分｜不動産・事業判断を税理士解説
駐車場収入の所得区分は「実態」で決まります
駐車場の確定申告でまず迷うのが、収入を「不動産所得」として申告すべきか、「事業所得（または雑所得）」として申告すべきか、という点です。結論として、土地を“貸しているだけ”なら不動産所得、運営・管理まで行う“駐車場サービス”に近いなら事業所得（または雑所得）になり得ます。所得税基本通達では、有料駐車場等について「自己の責任において他人の物を保管」するかどうかで区分する考え方が示されています。
税理士法人 辻総合会計では、駐車場を含む不動産周りの申告・税務相談を長年取り扱ってきました。現場では、同じ「駐車場」でも契約形態や管理体制が違い、所得区分の判定で税務リスクが生じるケースが少なくありません。以下で、判断軸を実務目線で整理します。
駐車場経営の所得区分（不動産所得・事業所得・雑所得）の考え方
駐車場経営 所得区分の基本：通達の「保管責任」の有無
所得税基本通達では、有料駐車場・有料自転車置場等の所得について、概ね次の整理です。
- 利用車両の出入り管理、保管責任、トラブル対応などを伴い、場所貸しよりも“役務提供”の色が強い場合：事業所得（または雑所得）
- そうではなく、土地（スペース）を貸し付ける性格が強い場合：不動産所得
ポイントは、名目（「コインパーキング」等）よりも、誰がどこまで運営・管理責任を負っているかです。
不動産所得になりやすい典型例（月極・一括賃貸）
- 月極で区画を貸し、賃料を受け取る（契約は賃貸借、管理は最小限）
- 駐車場運営会社へ土地を一括賃貸し、固定賃料を受け取る
- 清掃や簡易補修は行うが、利用者管理・保管責任は負わない
国税庁のタックスアンサーでも、不動産所得は土地・建物等の貸付けによる所得（事業所得等に該当するものを除く）と整理されています。「貸付け」か「運営」かが分水嶺です。
事業所得（または雑所得）になりやすい典型例（運営型・有人管理）
- 有人で出入口管理、鍵預かり、保管責任を明確に負う
- 不特定多数から時間課金で料金を収受し、実態として“駐車サービス”提供に近い
- 事故・盗難・損傷等に関する責任や対応を、オーナー側が主体的に担う
なお、事業所得に該当するには、反復継続性・独立性・営利性など、社会通念上「事業」といえる実態が必要です。規模や専従性が弱い場合は雑所得に整理されることもあります。
コインパーキング確定申告：判断を分けるチェックリスト
コインパーキングは名称だけで決めず、以下を点検してください。
- 料金の受け取り主体は誰か（運営会社か、オーナーか）
- 精算機・看板・ロック板等の設備の所有者と保守責任は誰か
- クレーム・事故・盗難等の一次対応は誰が行うか
- 駐車車両の保管責任（免責の有無を含む）をオーナーが負うか
- 契約が「土地賃貸借」なのか「駐車場運営委託」なのか
上記でオーナーの関与・責任が強いほど、事業所得（または雑所得）側に寄るイメージです。逆に、運営会社がほぼ全てを担い、オーナーは賃料を受け取るだけなら不動産所得として整理しやすくなります。
駐車場 経費の範囲と、所得区分で変わるポイント
不動産所得の必要経費（代表例）
国税庁の整理では、不動産収入を得るために直接必要な費用で、家事費と明確に区分できるものが必要経費になります。代表例は次のとおりです。
- 固定資産税
- 損害保険料
- 減価償却費（舗装・フェンス・精算機など、資産計上対象は要判定）
- 修繕費（資本的支出に該当しない範囲）
事業所得（または雑所得）だと何が変わる？
所得区分により、帳簿の整備、青色申告の論点、専従者給与等の周辺論点が変わり得ます。特に、事業所得として主張する場合は、事業実態を裏付ける資料（管理記録・契約・対応履歴）を整えておくのが安全です。
比較表：所得区分ごとの実務上の違い（概要）
| 項目 | 不動産所得（駐車場の貸付け） | 事業所得（運営型） |
|---|---|---|
| 収益の性格 | 土地の貸付け対価 | 役務提供（運営）に近い |
| 判断の中心 | 貸付け実態（契約・管理の程度） | 独立反復継続・保管責任等 |
| 経費の方向性 | 賃貸資産に紐づく費用が中心 | 運営コスト（管理・人件費等）も重要 |
| 税務上の注意 | 事業的規模の論点が別途あり得る | 事業実態の立証が重要 |
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駐車場の確定申告の手順（初めてでも迷わない流れ）
Step 1: 契約と運営実態を棚卸しする
賃貸借か運営委託か、一括賃貸か、管理責任は誰かを整理します。所得区分はここでほぼ決まります。
Step 2: 収入の集計ルールを決める
月極は入金ベースで集計しやすい一方、時間貸しは精算機・決済会社のレポート等で漏れなく集計します。返還不要の保証金等がある場合は性質を確認します。
Step 3: 経費を「直接対応」で集計する
固定資産税、修繕、保険、管理委託料、設備の減価償却などを、駐車場収入に対応する形で整理します。私用分が混ざる支出は按分根拠を残します。
Step 4: 申告書に反映する（所得区分ごとの様式）
不動産所得なら不動産収入・必要経費を整理し、事業所得なら事業の収入・経費として帳簿の形も含めて整えます。電子申告（確定申告書等作成コーナー）を使うと入力に沿って作成できます。
税理士実務の視点：よくある相談と判断ミスのパターン
当法人でよくある相談は、「コインパーキングだから事業所得ですよね？」という思い込みです。例えば、オーナーは運営会社へ土地を貸しているだけで、利用者対応も設備管理も運営会社が行っているのに、事業所得として申告してしまうケースがあります。
逆に、オーナーが有人管理で鍵預かりや出庫管理まで行い、実質的に保管責任を負っているのに、不動産所得として処理してしまうケースもあります。どちらも、通達が示す考え方（保管責任の有無）から外れると、後日の説明が難しくなります。「契約書＋実態」をセットで整えることが、もっともコストの低いリスク管理です。
よくある質問
Q: 月極駐車場は原則として不動産所得ですか？
A:
多くは土地の貸付けとして不動産所得に整理されます。利用者管理や保管責任など、運営サービスに近い実態が強い場合は例外もあり得るため、契約形態と管理実態で確認します。Q: コインパーキングは必ず事業所得になりますか？
A:
必ずではありません。運営会社に一括賃貸して固定賃料を受け取る形は不動産所得として整理されやすい一方、オーナーが保管責任を負い運営する実態が強い場合は事業所得（または雑所得）側に寄り得ます。Q: 駐車場の経費には何を入れられますか？
A:
不動産所得の場合、固定資産税、保険料、修繕費、減価償却費など、収入を得るために直接必要で家事費と区分できるものが中心です。設備投資は資産計上・減価償却になることが多いため、支出の性質判定が重要です。Q: 所得区分を間違えるとどうなりますか？
A:
税務調査等で実態に沿った区分へ修正を求められる可能性があります。申告そのものの是非だけでなく、帳簿・資料の整合性や経費計上の根拠説明が必要になるため、早めに契約と実態を整理するのが安全です。まとめ
- 駐車場収入の所得区分は、名称ではなく「契約と運営実態」で判断する
- 保管責任・利用者管理をオーナーが負うかが大きな分岐点になる
- 月極・一括賃貸は不動産所得になりやすく、運営型は事業所得（または雑所得）になり得る
- 経費は「収入獲得に直接必要」かつ家事費と区分できるものを、根拠資料とセットで整理する
- 迷ったら契約書・管理体制・責任分界を棚卸しし、説明可能な形で申告する
参照ソース
- 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
- 国税庁「所得税基本通達（法第26条《不動産所得》関係 27-2 有料駐車場等の所得）」: https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/shotoku/04/02.htm
この記事を書いた人
辻 光明
代表税理士
税理士 / 認定経営革新等支援機関
税理士法人 辻総合会計の代表。クリニック開業支援・医療法人設立・クラウド会計導入を得意とし、オンラインでの税務顧問サービスを推進。
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