不動産所得の確定申告｜収入と経費計算を税理士が解説

不動産所得の確定申告とは

家賃収入の確定申告は、「家賃などの総収入金額」から「必要経費」を差し引いて、不動産所得（もうけ）を計算し、所得税の申告につなげる手続きです。つまり、賃貸経営の確定申告で最も大事なのは、収入に入れるもの・経費にできるものを正確に切り分けることです。

実務では「家賃は入金ベースでよいのか」「敷金や更新料は収入？」「修繕費と資本的支出の違いは？」といった点で迷うことが多く、ここを誤ると税額がズレるだけでなく、税務調査で説明が難しくなります。税理士法人 辻総合会計では、クリニックオーナーや資産家の賃貸経営を含む申告・記帳支援を長年行ってきましたが、結局のところルールに沿って淡々と集計できる形に落とし込むのが最短ルートです。

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家賃収入の確定申告で「収入」に含める範囲

不動産所得は、国税庁の整理どおり「総収入金額 − 必要経費」で計算します。総収入金額には家賃だけでなく、性質により収入に含めるべきものが混在します。賃貸借契約書と入金明細を突合して、収入の中身を分解するのが実務の基本です。

家賃以外で収入になりやすいもの

国税庁の考え方では、例えば次のようなものが総収入金額に含まれます。

• 更新料・名義書換料・承諾料など、名目を問わず受け取る対価
• 敷金・保証金のうち、返還しないことが確定した部分
• 共益費等の名目で受け取る水道光熱・清掃代など（実費精算でも形式により整理が必要）

収入計上のタイミング（いつの年の収入にするか）

年をまたぐ入金（例：12月分家賃の翌月入金、滞納の回収など）がある場合、収入計上時期で迷いがちです。国税庁の「不動産所得の収入計上時期」の考え方に沿って、契約形態と入金状況に応じて整理します（毎年のルールを固定し、継続適用できる状態が重要です）。

不動産所得の経費とは

不動産所得の必要経費は、「不動産収入を得るために直接必要な費用」で、家事関連費と明確に区分できるものに限られます。国税庁が例示する代表的な費目には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。賃貸のために必要だったかを証憑で語れるかが判断軸です。

不動産所得で経費にしやすい代表例

• 固定資産税（貸付資産に係るもの）
• 火災保険・地震保険などの保険料
• 管理会社への管理委託料、共用部清掃費、設備点検費
• 修繕費（原状回復や維持管理の範囲）
• 借入金の利子（元本返済は経費にならない）
• 減価償却費（建物・設備等の取得価額を耐用年数で配分）

経費判断で揉めやすい論点（修繕費 vs 資本的支出）

現場で最も多いのが、リフォーム・設備入替が「修繕費」か「資本的支出」かの判定です。支出の目的が維持・原状回復なのか、価値の増加や耐用年数の延長なのかで処理が分かれ、後者は一括経費にならず、原則として資産計上して減価償却になります。見積書や工事内容の内訳（どこを、何のために、どう変えたか）が結論を左右します。

収入と経費の計算方法

不動産所得の計算はシンプルですが、実務では集計単位を誤ると混乱します。おすすめは、物件別（建物単位）に収入・経費を集計し、減価償却も物件別に紐づける運用です。

計算の基本式と、よくある収入・経費の対応表

不動産所得の金額は、国税庁のとおり次の式で計算します。

• 不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費

減価償却の考え方（ざっくりで良いが、外せない）

減価償却は、建物や設備などの取得価額を耐用年数で配分する考え方です。賃貸経営では金額影響が大きく、特に中古取得・設備更新がある場合に重要です。税務上の計算は個別事情（取得時期、建物と設備の区分、耐用年数、事業供用開始日など）で変わるため、会計ソフトの固定資産台帳で管理し、毎年同じロジックで回せる形に整えるのが安全です。

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賃貸経営の確定申告の手順

ここでは「何を集め、どこに入力するか」を最短で回せるように、実務フローをステップ化します。先に資料の型を固定すると、翌年以降が劇的に楽になります。

Step 1: 物件別に「収入」と「支出」を整理する

• 賃貸借契約書、賃料明細、通帳入金、管理会社レポートをそろえる
• 家賃・共益費・更新料などを月別に集計（年をまたぐ入金はルール化）

Step 2: 必要経費を科目ごとにまとめ、証憑をひも付ける

• 管理費、修繕費、保険料、税金、支払利息などを科目別に集計
• 修繕・リフォームは見積書明細と工事内容がわかる資料を保存

Step 3: 減価償却（固定資産台帳）を更新する

• 建物・設備の取得価額、耐用年数、償却方法、供用開始日を確認
• 設備入替がある場合は「除却」と「新規取得」を整理

Step 4: 申告書（不動産所得）を作成・提出する

• 国税庁の確定申告書等作成コーナー（不動産所得）で入力し、付表・明細も作成
• e-Taxで提出する場合は、添付書類の要否も確認して保存体制を整える

よくある質問

まとめ

• 不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算し、家賃以外の収入も混在する
• 必要経費は「不動産収入を得るために直接必要な費用」に限られ、私的支出は除外
• 修繕費と資本的支出の判定は税務上の重要論点で、見積書明細と工事内容の保存が鍵
• 減価償却は影響額が大きいため、固定資産台帳で物件別に継続管理する
• 申告は作成コーナー等を活用しつつ、資料の型を固定して翌年以降を効率化する

参照ソース

• 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
• 国税庁「確定申告書等作成コーナー（不動産所得）」: https://www.keisan.nta.go.jp/r6yokuaru/cat2/cat21/cat211/index.html
• 国税庁「確定申告書等作成コーナー（不動産所得の計算方法）」: https://www.keisan.nta.go.jp/r5yokuaru/cat2/cat21/cat211/cid153.html